移轉棟數看不出真實市況? 內行:1數據抓景氣落底時間點

▲▼房市配圖--新店及台北信義區房市。(圖/記者湯興漢攝)

▲專家祭出歷年走勢圖,指出「全市場交易量」才能較準確判斷市況。(示意圖/記者湯興漢攝)

記者項瀚/台北報導

別再用買賣移轉棟數判斷房地產市況。《樂居網》祭出歷史走勢圖,指出「全市場交易量」才能抓到景氣實際落底的時間點,也就是透過實價登錄,抓出成屋交易量及預售屋交易量。信義房屋專家補充,除交易量,也可從國內兩大機構的報告,了解市場價格走勢。

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「量先價行」被視為房地產市場的重要準則,而觀察交易量的數據常以買賣移轉棟數為參考,但《樂居網》指出,單看移轉棟數無法反應真實市況。

觀察2021~2023年,每年買賣移轉棟數都在下滑,從34.8萬棟下降到31.8萬棟,再下降到30.7萬棟,一年不如一年。但實際的狀況卻是在2022年下半年到2023年年初,房市的景氣落底,之後就呈現了一個V型反轉,一路漲到現在。

▲▼             。(圖/翻攝自樂居網)

▲單看買賣移轉棟數,無法反應真實市況。(圖/翻攝自《樂居網》)

《樂居網》說明,買賣移轉棟數是指已成屋的房子,在交易完成後,去地政機關做移轉登記的數量,「但台灣預售交易盛行,新案有9成以上都是預售,要評估房市真實的交易,應是當年度的成屋交易量、加上預售屋交易量才對。」

「實價登錄的交易筆數是一個比較好的指標。」《樂居網》建議,透過實價登錄的交易筆數,加上預售交易的交易筆數,再扣掉因為交屋而進行登錄的筆數,就可以知道市場真實的交易量,或單看預售交易量也可以,畢竟其為領先指標。

《樂居網》進一步祭出全市場交易量(上述:實登交易+預售交-預售交屋登記),2021年11月是前一波的高點,一個月交易量接近2萬5000筆,之後就開始下滑,2022年5月之後就沒有再超過1萬5000筆。

最慘的時候是2023年的1月,只剩下8377筆,只有高峰時期的1/3。之後就開始止跌回升,一路到2023年6月的2萬2330筆,幾乎回到前一波的高峰時期,之後也都持續維持在每月1萬5000戶的交易量以上。

▲▼             。(圖/翻攝自樂居網)

▲全市場交易量走勢圖。(圖/翻攝自《樂居網》)

《樂居網》說,如果持續追蹤全市場交易量數據,就可以準確地抓到房地產景氣實際落底的時間點,比起買賣移轉棟數準確許多。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,除市場交易量,也可多觀察國內具有權威公信力的研究機構報告,掌握市場價格走勢,一手市場為國泰房地產指數,二手市場為信義房價指數,兩者都是每季出一次,並於該季走完的1個月後發布。

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