中國房市如何復原?北大學者:房價還要下跌40%,房市才會矯正

▲▼北京正在興建的住宅大樓,中國房市,中國房地產,大陸房市,大陸房地產。(示意圖/路透)

▲北大教授認為中國房價會繼續下跌,因為中央政府注入的資金量太少。(示意圖/路透,下同)

文/中央社

儘管中國祭出「去庫存」,由國企收購庫存商品房,但房地產市場依然跌跌不休。北京大學經濟學教授姚洋指出,房價會繼續下跌,因為中央政府注入的資金太少。參照海外經驗,他認為房價還要下跌40%,房市才會矯正。

騰訊財經「經濟大家說」專欄2日刊出姚洋6月25至27日在夏季達沃斯論壇現場接受專訪內容,作以上表示。

針對當局上半年在房地產、促消費等推出一系列政策,姚洋說,回顧前5個月的經濟表現,整體還是向好的,他調研的一些企業,反應也是「有些恢復」,但是還在繼續「等待觀望」,大家都希望政策層面可以有「大招」釋放出來。

他指出,上半年在地產方面推出了人民幣3000億元(下同,約新台幣1.35兆元)的保障性住房再貸款,後來擴大到5000億,是個積極信號;消費領域推出了「以舊換新」。儘管大家還在賺錢,但覺得好像有壓力,這個壓力很多都是精神層面的,而不是實際層面的。

▲▼北京正在興建的住宅大樓,中國房市,中國房地產,大陸房市,大陸房地產。(示意圖/路透)

姚洋認為,中央政府在出招方面是比較謹慎的。首先,2008年的「四萬億」刺激政策造成了很多的後遺症。比如各地亂建一些項目,浪費了很多資源,還助長了腐敗等等。第二,中央層面還是希望整個經濟不要有過度的負債、過度的金融化、過度的房地產化。

他提到,從2018年開始,去槓桿、去債務化、去房地產化的整體趨勢,取得了一些成效。如果再推出大招,可能就會抹殺這些成效。因此,中央推出政策比較謹慎,而且出的政策都是圈地式的,比較微觀化。例如房地產行業的「保交樓」,就是微觀政策,而不是「大水漫灌」的政策。

姚洋預計,當局下半年可能會有新政策推出,但也不太可能是眾所期待的「大招」。

姚洋指出,當局上半年這些政策確實產生了一定的作用,但作用是脈衝式的。政策一發布,第二天銷售額可能就增長了一兩倍。但一週之後,效果基本上就消失了。分析發現,中古屋的交易一直還可以,現房(成屋)的交易也不錯,但關鍵是期房(預售屋)的交易情況不太活躍。

他指出,房地產企業總是傳出不穩定訊息,特別是大房企,項目多。其實一個項目出現問題,並不意味著其他項目也有問題,但老百姓並不知道,他們看公司不看項目,這會產生較大影響。

姚洋認為,單純依靠需求側的政策效果有限,儘管絕大多數城市取消了限購政策,但效果並不顯著。原因主要在於供給側依然面臨較大風險。人們擔心房企倒閉後,自己成為「冤大頭」。

當被問及,房市經過半年調整,房價是否到底?姚洋指出,如果比較一下美國金融危機後的房價,它們跌得時間快但很深,但中國的調整時間長而且跌幅尚不足夠,日本的情況更為長期,一直在下跌並跌幅較大。「這種調整必須跌到一定程度,市場才會反彈。」香港在亞洲金融危機後房價跌了一半,然後趨於穩定。

姚洋認為,房價跌幅需要達到40%,市場才得以矯正。中央政府目前判斷市場調整差不多到位,所以要求地方採取措施穩定房價。但他認為房價會繼續下跌,因為中央政府注入的資金量太少。同時,地方政府也沒有積極性去擴大貸款規模,所以市場自然會繼續調整。「如果讓市場自由調節,房價必然還會下跌。」

在房地產政策方向上,姚洋認為需求端已經完全放開,未來應該更現實地處理供給端問題,比如取消預售制度。取消預售制後,銀行應該「開閘放水」。

他建議,成立一個房屋儲備銀行,資金來源可以透過銀行發行永續債,只需支付利息即可。地方政府可以從銀行借款,收購房產,建成廉租房或保障房。

關鍵字:中國房市房產雲中國房地產

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