▲在房價「買不起」的狀況下，租屋就成為民眾退而求其次的居住選項。（圖／記者陳筱惠攝）
文／今周刊
台灣租屋市場規模已突破1百萬戶，隨房價日益升高，「租屋」早已成為多數買不起房民眾的選擇。不過台灣租賃市場長期處於黑市狀態，房東、租客權益糾紛層出不窮，如何針對租屋亂象，從政策面有效改革，成為高房價時代下的另一項重要課題。
房租抵稅、租金補貼
政策矛盾成效不彰
根據行政院主計總處統計，台灣租屋市場每年以2%速度緩慢上漲，政府為了幫助租屋族，先後提出房租抵稅與租金補貼措施。Ours都市改革組織政策研究員洛書認為，政府的資料與民眾實際情況有落差，大灑幣政策恐怕成效有限。
洛書表示，台灣約有100萬戶租屋族，每年僅有2.4萬戶有使用租金抵稅。一大原因在於原先「標準扣除額」及「列舉扣除額」兩者僅能擇一使用，使用「列舉扣除額」不僅只有12萬元額度，難以支應逐年增加的房租，同時又需要檢附多項單據，使許多租屋族使用的意願更低。
直到2023年12月19日通過《所得稅法》第 17 條修正草案後，2025年開始正式將房屋租金支出從列舉扣除額改為「特別扣除額」。可在使用標準扣除額或列舉扣除額之外獨立認列，且扣除額度將從 12 萬提高至 18 萬，希望能提高租屋族爭取自己權益的意願。
除租金抵稅外，政府後續也推出300億元中央擴大租金補貼專案。不過洛書認為，政府提供補貼目的應該是回收租屋市場資料，例如：房租金額、房屋坪數、屋齡格局等，才能夠協助政府了解區域行情趨勢去微調政策。但政府為了增加租屋族的意願，又減少了申請補貼需要檢附的資料，「現在去書局買一份租約，和朋友假裝簽約就可以申請補貼，這讓租金補貼制度變成了一個容易被濫用的工具。」因此洛書認為，單純的補貼與減免無法精準解決現存的租屋市場問題。
賣方主導的租屋黑市
恐進一步推升房價
根據租客聯盟參照財政部資料推估，台灣租屋黑市比例介於70%至90%間。嚴重租屋黑市不但讓房客權益受損、政策效益打折，同時也陷房東於不義。
洛書表示，雖然在租賃法修法後，定型化契約已適用《消費者保護法》，包含不得拒絕承租人遷入戶籍、不得拒絕承租人申請租金補貼等，若有違約情況會有相關罰則。但實際環境中，租客常是不敢使用。
「以雙北來說，只要有價位與屋況不錯案源，一定會吸引很多人搶租，你一旦表示想申請補貼，房東就不會優先租給你。」洛書表示，租客沒有太多選擇情況下，多數會選擇妥協，進而產生由賣方市場掌握主導權的不對等狀況。
同時以房東角度來看，若同意租客申請租金補貼，等於變相使自己租屋事實曝光，甚至被政府追繳過去不當得利。稅捐機關近年主動性抽查每年約幾千戶，佔1百萬租屋市場比例相當少，同時由於市場供需不足，讓房東即便違法租屋也相當搶手，使得大部分房東選擇不合法化租屋事實。
租屋黑市現象同時反映出台灣高房價衍伸問題。多數人買不起房必須選擇租屋，造成需求增加。高房價讓屋主租屋投報率減少，同時房屋稅、地價稅等稅務成本亦沒有隨房價跟著調漲，使多數屋主寧可不出租，造成供給減少，一來一往情形下，房價可能又進一步推高。
降低合法成本
提高違法成本
洛書認為，從供需層面解決租屋市場亂象，就必須從「降低合法成本，提高違法成本」角度，針對房東痛點出發，才能在政策上給出解方。由於台灣目前自用住宅稅率低，出租有獲利反而會被課較多的稅，等於變相鼓勵屋主自用大於出租。他建議若屋主成為公益出租人，政府應該要給予屋主更多優惠。
洛書也建議立法「落日條款」，明定特定時間後將嚴辦租屋逃漏稅，並鼓勵房東若在時間內自行提報租屋事實，可避免被追繳過去稅收，有助提升租屋市場中合法比例
洛書表示，台灣有930萬間住宅，其中就有117萬間空屋，空屋率高達13%。他建議在既有房屋稅下再引入中央版本「空屋稅」，若屋主拒絕將空屋出租課重稅，使房東違法成本增加。「讓空屋進入租屋市場增加租客選擇，就能進一步讓價格降低。」
洛書坦言，許多政策倡議都是以年為單位計算，實際推行往往需要多年時間，「有時錯過了某一個時期，下一個機會可能要等十年、二十年後。」如何在現有框架下推動租屋市場改革，仍是艱鉅挑戰。
德國與日本在保障民眾居住權上效果卓越，洛書也在節目中分享，提供台灣作為借鑒參考，歡迎收聽本集的《毛利小姐變有房》聽更多 https://lihi.cc/EyfKA
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