借名登記「無須繳稅?」律師提醒:小心被侵占盜賣求助無門

▲▼房產,房子,買屋,房市,房地產。(圖/取自免費圖庫unsplash)

▲律師提醒,勿以投機方法藉由借名登記規避應承擔的義務或責任。(示意圖/取自免費圖庫unsplash)

文/CTWANT

根據律師執業個人觀察,許多客戶偏好使用借名登記規劃資產,所以借名登記相關的權益及稅負問題越發重要,借名登記依照我國現行法規定下,可能會涉及所得稅、土地增值稅及遺產稅問題。

首先,依照國稅局認定,個人獲取借名登記土地之售地利益,應列為其他所得申報所得稅。該局舉例甲兄與乙弟各出資共同購買A農地,並約定借名登記在乙弟(出名人)名下,嗣後甲兄與乙弟同意出售A農地,並依二人協議,甲兄(借名人)獲取售地款。

針對這筆售地款,國稅局認為,甲兄(借名人)取得該筆借名登記財產的售地利益,依照所得稅法規定,依法要課徵所得稅。【註1】

或許有人會問:個人出售土地不是免稅嗎?但是須注意,依照所得稅法第4條第1項第16款所規定,個人出售土地其交易之所得免稅,只限於土地登記簿上之所有權人。

而借名人(甲兄)不是土地登記簿上的所有權人,依照現行多數實務上看法,不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約,因此,借名人(甲兄)僅僅取得對登記名義人(出名人,乙弟)終止契約返還土地的請求權。

換言之,當出名人(乙弟)出售土地取得價金,屬於債權買賣行為,當出名人(乙弟)將價金返還給借名人(甲兄)時,借名人(甲兄)取得該筆借名登記財產的售地利益,依照所得稅法第14條第1項第10類規定,依法要課徵所得稅。

更進一步說明,可以參照最高行政法院101 年度 4 月份第 2 次庭長法官聯席會議說明:出售土地之交易所得,免納所得稅,係因土地所有權人出售土地,已受土地增值稅之核課,為免重複課稅 ,故不再就交易所得課徵所得稅。

而不動產借名行為是因為出售土地移轉登記移轉所有權的行為,故屬出售債權而非出售土地,所以沒有免課所得稅的適用。

其次,借名登記可能涉及土地增值稅的問題,土地增值稅是針對土地所有權人之土地,於移轉時因自然漲價所課徵的稅。借名登記原因關係終止後,而請求移轉借名土地給實際所有權人時,應向請求登記移轉之土地實際所有權人課徵土地增值稅。

也就是當借名人 (甲兄)終止借名關係時,出名人(乙弟)即負有返還所有權之義務,此時,甲兄要取回「借名登記」的土地要申報課徵土地增值稅。

最後,借名登記也可能涉及遺產稅的問題,假設借名人 (甲兄)過世,因甲兄生前將土地借名登記在出名人(乙弟)名下,死亡後經由法院判決,該土地屬於甲兄財產,甲兄的繼承人必須把該筆借名登記的土地以「土地登記返還請求權」財產併入遺產, 自判決確定日起六個月內補報遺產稅。【註2】

因此,借名登記因為不是法定名義人不用繳稅的說法是不正確的,或者千萬不要用投機方法,藉由借名登記來規避應承擔的義務或責任,若有需要仍應找專業律師討論才是保障自己的權益的方法。

【註1】借名人所獲取之售地利益,是實現債權處分之利益,屬於所得稅法第14條第1項第10類規定之其他所得,應以其收入減除必要費用後之餘額為所得額,依法課徵綜合所得稅。

【註2】須特別注意的是,此時甲兄所遺留的是請求土地登記返還的債權,所以課稅標的為「土地登記返還請求權」並非「土地」,所以繼承人無法適用都市計畫法第50條,公共設施保留地免徵遺產稅的規定。

作者/吳曉琪律師 英國倫敦大學學院國際銀行及金融法碩士畢業,擅長民事、商事、金融、證券、洗錢防制法、新創以及各種財經類別案件,協助公司企業從創立、成長、成熟、轉型等各種營運階段,解決不同公司治理、法令遵循及防制洗錢等法律問題。秉持多年待在金融業之實務經驗,熟稔個人資產、遺產繼承等規劃。

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關鍵字:借名登記吳曉琪

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