陳傑鳴／營造廠停工危老重建暴雷？　基地150坪以下近7成失效

▲至2024年底，全台危老案最多的台北市，已有137件核准案件備註「失其效力」，示意圖。（圖／記者陳筱惠攝）

文／《全向科技房產中心》總監陳傑鳴

小基地危老重建面臨大困境，根據統計至2024年底，全台危老案最多的台北市，已有137件核准案件備註「失其效力」，佔北市全部危老核准件數14%，而失效案件中，基地面積150坪以下的小基地案就佔了69%、逼近7成，儼然成為危老失效的大宗。

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近期，房市暴雷頻傳，包含手握10工地的營造廠發出聲明，全面停工，其中小基地危老案就佔大多數，但為何危老核准後容易放到失效，就是「缺資金」與「賣相不佳」。

如今隨危老「時程容積獎勵」告終，加上替代方案的「規模容積獎勵」又取得不易下，未來危老案還不僅是放到失效過期的問題而已，甚至還有推不動的可能，值得政府重視。對於該如何解決，過去討論已久的新增「預鑄工法容獎」與「採用新工法」有機會將成為當前危老案推動與小基地危老順利蓋下去的新解方。

以「缺資金」來說，小基地危老因利潤較低，實施者往往是區域型建商或是地主本身。而近年市場缺工缺料、營建造價5年狂飆2~3成，加上央行要求國銀嚴控不動產放款，導致很多都更危老案都受累，不是融資申請碰壁，就是貸款利率被拉高。

目前市場就有不少都更、危老案都因此面臨興建停擺的壓力，而小基地危老案更因施工難度高，加上單位成本壓低不易，導致很多小基地危老案業主評估風險與資金調度可行性後，因無利可圖，即便已經經過核准，卻只能放著不開工，甚至放到失效。

再以「賣相不佳」來看，小基地危老案常是兩棟相鄰之狹小基地，因鄰棟間距狹小，基地面積有限，普遍只能規劃出採光、通風不佳的中小坪數產品，施工過程中還可能因間距狹小無法貼磁磚，導致下雨時室內牆壁容易滲水，導致缺乏市場性，買氣本就較差。

如今房市買氣低迷，小基地危老案如果缺乏更多特點來吸引買盤，如:強調裝潢、配備、隔音、防水、防火、耐震性能…等，銷售時就很容易面臨困境，賣不動的機會很高。目前不少危老案的實施者，在評估未來銷售風險後，確實有些選擇縮手，導致失效。

對於以上兩個困境，在房價上漲、買氣佳的時代，小基地危老案成本高與賣相不佳的問題都可以順利解決，但如今房市陷入高檔盤整，在利潤不斷被壓縮下，自然很容易卡死。近年隨著容積「時程獎勵」減少下，危老核准件數早已逐年遞減，如今時程容獎已在今年5月告終，替代的規模容獎又因整合不易，取得有難度下，未來不僅小基地危老不僅有失效的可能，整個危老政策推動，都可能面臨新困境，值得政府重視。