▲在政府的房市緊縮政策下，房市下半年風雨欲來。（示意圖／翻攝自photoAC）
文／彭蕙珍／今周刊
去年央行啟動第七波信用管制措施以來，房市一夕變天，住商機構據內政部不動產資訊平台最新資料，全台住宅貸款違約率（借款人未能按時償還購置住宅貸款的比率）2024年第4季達0.07%，為歷史第2低，台南、高雄微幅增加。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，回顧當時情境，雖然買氣受影響，但市場預期交屋大限未至，銀行貸款與利率還頂得住，若真降價仍有買方接手，不過，目前銀行鑑價、成數與利率三緊，恐怕今年起數據不會太好看。
此外，房市趨勢專家李同榮觀察，央行第7波限貸令已執行了3季，房價雖在高檔降溫，交易量也急凍。然而，沒教訓到投資客，卻教訓到政策頒佈前已購戶。
他指出，政府政策「溯及既往」，尤其預售屋市場的購屋民眾必須受第7波限貸的約束，貸款無門，下半年大量交屋潮將面臨解約、斷頭、糾紛四起的困境。
去年Q4全台住宅貸款違約率0.07%，直逼2023年Q1的歷史新低
根據內政部數據，全台住宅貸款違約率自2023年第1季達到0.06%，創下自2007年有數據以來的歷史新低，在2023年第2季起至2024年第4季，全台住宅貸款違約率維持在0.07%。
另觀察六都，台北市違約率自2023年第1季的0.08%，至2024年第4季略升至0.10%，為七都中最高者。但觀察歷年數據，仍屬低檔水準；新北市則持平維持在0.07%，顯示區域房貸違約率頗為穩健。
桃園市長期維持在0.05%，未有明顯波動；台中市房貸違約率自2023年第1季的0.03%，至2024年第1季以後穩定於0.05%，微幅升溫。
台南市則自2023年第3季的0.06%逐步攀升至2024年第4季的0.08%；高雄市房貸違約率則在0.07%、0.08%間震盪，直到2024年第4季才回升至0.08%。
市場遞延效應 房貸違約率仍在低檔
賴志昶認為，房貸違約率是指截至該季底為止，住宅貸款逾放金額占住宅貸款總額的比例，目前全台與主要都會區之住宅貸款違約率，仍處相對低點，主要原因是市場雖有波動，但房價仍具漲勢，尤其是早期入手屋主，仍能找到買方接手。
不過，他認為，台北市房貸違約率去年第3季升至0.1%，雖仍維持低水位，但為7大都會區中最高，去年底房市表現已略顯疲態，部分財務槓桿較高的資產族群，正面臨違約風險。
至於台南、高雄呈現略升趨勢，主因仍是南二都過往受惠於高科技產業議題，多有投資風氣進場，此類買方財務狀況較追求高槓桿與高報酬，適逢區域市場景氣即將變天，便會有部分違約情況發生。
至於新竹地區，新竹縣違約率自2023年第1季以來，略升至0.02%；新竹市雖在2023年第2季一度升至0.04%，但之後回落至0.03%。
賴志昶指出，整體而言，新竹地區違約率為7大都會區最低，顯示區域有收入優渥的竹科客買盤加持，購屋人財務相對穩定，令區域違約率長期處於低檔次。
太難貸款 高槓桿族群將被血洗
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，相較其他各國，台灣住宅貸款違約率偏低。
不過，隨著目前各行庫讓房貸利率與市場利率脫鉤，甚至不乏個案出現3%以上利率水準，史上最大交屋潮山雨欲來。
她表示，2022年後使用寬限期族群陸續到期、2025年整體經濟又難以期待下，高槓桿族群恐怕將面臨血洗，市場也將迎來新一波震盪。
房市降溫 李同榮：預售屋購屋族最慘
對於近來房市，房市趨勢專家李同榮表示，限貸受傷影響最大的是自住客與首購族，以及換屋族，貸款難度提高，購屋門檻變高，需自備款增加，反而更難入市。換屋市場更是交易冷清。
在建商部分，目前大小建商面臨限貸資金斷鏈問題嚴重，各地已經有零星爛尾樓出現，一旦數量持續增加，下半年發生骨牌效應的風險就會增大。
此外，依賴市場交易量為生的房仲業，在上半年房市交易量急縮26.7%情況下，大量轉業潮與失業潮，甚至已到了頂店潮，下半年若交易量不回升，就會進入倒店潮。
他建議，央行限貸政策應重新檢討，包括：已購戶不應溯及既往，高價與豪宅應重新定義等。
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