▲近期政府針對新青安政策作出部分鬆綁，將新青安貸款排除於《銀行法》第72-2條集中度管制外。（示意圖／記者張雅雲攝）
文／高力國際業主代表服務部董事黃舒衛
近期政府針對新青安政策作出部分鬆綁，將新青安貸款排除於《銀行法》第72-2條集中度管制外，並延長換屋協處期限，旨在緩解貸款管制的執行瓶頸。
然而，市場充斥炒作聲浪，誤將政策鬆綁解讀為房市轉向的訊號，甚至視為推升買氣的催化劑。這種錯判令人憂心，因為擴散解讀政策鬆綁的內核究竟是先知指路、鼓動買氣，還是掩護賣方退場？到底是政策拐點，還是套住最後一波白老鼠的陷阱，值得深思。
首先，新青安申貸破兆是重要里程碑，顯示政策初期確實激發大量首購需求。即使2024年面臨房貸荒，整體房貸餘額年增突破兆元，遠超過過去每年約6000億的平均水準，反映出台灣房市仍有強烈剛性需求，政策確有回應市場需求的必要。然而，儘管新青安貸款排除於《銀行法》72-2限制，以最樂觀估計，每月新增申貸量頂多3000戶左右，換句話說，每年交易量可能被拉升至30萬棟以上，再提高約10至15%的水準。
但這種規模的變動，在數量或比例上，都無法如2023、2024年那樣，成為撐起市場的新支點，更不會引發槓桿擴大的連鎖反應，甚至改變市場投資氛圍的化學變化。
▲有領先指標、高槓桿的預售市場因平均地權條例禁轉規定，籌碼緊縮，市場去化速度牛步化，短期買氣難見起色。（示意圖／ETtoday資料照）
其次「換屋協處」的延長，本意是為了避免真實換屋需求在政策轉換下遭誤傷，屬於針對性保障，而非開放性利多。回顧2022至2024年，全台僅2412件申請，顯見實務使用率極低，此次展延更像是為了給政策一個下台階，也讓銀行與屋主能有時間調整節奏，並非市場反轉的訊號，更非鼓吹大膽換屋、無痛置產的偏門。
此外，銀行放款審核仍受資本適足率及風險控管嚴格限制，對非自住用途貸款核貸條件依舊嚴苛。即便政策鬆綁，實際融資流入市場的效力有限。2項鬆綁只能算是「百憂解」、「止痛藥」而非「解毒劑」，無法根本改變供需結構與市場信心。
進一步分析，不動產貸款集中度依然偏高，央行去年要求銀行上報數據，整體集中度約37.08%，雖較去年最高點略降，但仍高於央行理想的36%以下水準，集中度仍須下調。而今年前７月建物所有權第一次登記有10.3萬棟，遠高於過去5年的7.3萬棟均值，分戶貸款的膨脹又進一步排擠整體可貸空間。
而有領先指標、高槓桿的預售市場因平均地權條例禁轉規定，籌碼緊縮，市場去化速度牛步化，短期買氣難見起色。這些因素全都限制了房市全面反彈的可能。
房市管制本質非制裁投機者，而是因勢利導，讓市場以最低代價完成軟著陸。政府釋出「補考機會」，是為屋主與銀行爭取喘息空間，避免資金斷鏈與違約潮。但若市場誤判此為抬價訊號，甚至被業者包裝成利多操盤工具，風險不但不會減少，反而可能擴散至整個金融體系與社會。
▲高力國際業主代表服務部董事黃舒衛認為，若信用管制部分鬆綁成為炒作引信，將是一次好心辦壞事的經典悲劇。（圖／黃舒衛提供）
新青安、限貸政策調整非壞事，但絕非盲目鼓勵進場的推進器。政策應是理性調節的工具，而非催生泡沫的催化劑。若鬆綁成為炒作引信，將是一次好心辦壞事的經典悲劇。
除了政策本身的穩定與清晰，對民間金融機構的有效監理與嚴格執行，及政府政策溝通與傳達的透明度，也同樣是穩定市場的關鍵基石。缺乏監理的有效執行，會讓政策變形為市場炒作的工具；而溝通不清，更易引發市場誤判，形成恐慌或盲目樂觀，2者皆是推動市場走鋼索的隱憂。
全球多地房市紛紛進入盤整期，面對貨幣超發引發的資產泡沫與經濟不確定性，台灣若仍因選舉因素搖擺房市政策，反覆退縮，長期下來必將損害全民福祉。唯有政策穩健、監理嚴明、溝通透明，才能守護市場穩定與全民財富安全。否則，只能眼見房市在政策鋼索上搖晃，隨時墜入不可控的深淵。
►黃舒衛小檔案
學歷：政治大學地政系碩士
經歷：國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部、東亞建築經理公司市場分析師、永慶房產集團研展中心經理、瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監
現職：高力國際業主代表服務部董事
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