三招看破「真實房價」! 房仲教你「實價登錄」如何應用

▲▼建案廣告。(圖/擷取自google map)

▲建案廣告琳瑯滿目,常讓首購族無所適從。(示意圖/擷取自google map)

記者陳韋帆/台北報導

「每坪開價45萬,賣你40萬就好!」「首購族」買屋時,不論中古屋還是預售屋,面對仲介跟代銷的口沫橫飛,總讓人無所適從,即使看了內政部的「實價登錄」,但又跟自己要買的房屋不是同一個,到底要怎麼判斷才是正確?全國不動產企研室主任張瀞勻表示,掌握簡易的看屋前三步驟,就可以讓你對房價的判斷更為精準,不被花言巧語所蒙蔽!

張瀞勻分析,「實價登錄」上路後,周遭行情一目了然,但畢竟不是相同物件,所以僅參考「實價登錄」,「首購族」在房價的判斷上難免失準,所以今天就要教大家三招,一、「獨特性」二、「預售屋判斷」三、「租金看房價」,除了可以預防不被蒙騙外,也可以在撿到便宜時馬上知道!快速買屋入住。

一、 獨特性

無論二手屋或新屋,參考「實價登錄」找到鄰近區位、相同屋齡絕對是判斷房價的第一步,但即使符合以上條件,還需端看「裝潢」、「座向」、「景觀」、「浴廁有無開窗」、「格局」等細節。

張瀞勻說,相近區位也有分是否鄰馬路;座向則會影響到是否會有西曬的狀況;有的浴廁沒有開窗,跟同棟樓有開窗的,房價勢必也有落差;一般而言「方正格局」,也會比「狹長型」來的好。

談到景觀,許多建商剛蓋好時,會主打景觀住宅,但有時候就必須其景觀「時效性」,最常見的「河岸第一排」通常就是「永久性景觀住宅」;重劃區有許多建案在剛建好時,確實可以看到河景,但由於並非在第一排,也會導致第一排未來蓋好時,導致景色被遮蔽,所以才會沒有將景觀做為廣告主打。

簡單而言,每個房屋都有自己的「獨特性」,所以即使很雷同的房屋物件,有些微價差都純屬正常。

二、 預售屋房價

現在各區域重劃區賣壓重,也讓代銷紛紛主打「讓利價」,但也有人混水摸魚,把銷售價格「開高走低」,所以判斷預售屋房價的關鍵,同樣第一步是「實價登錄」。預售屋可以參考鄰近區域「5年內新成屋」的成交價,再往上加一成,通常就是所謂的「正常售價」,但近年有些例外;張瀞勻指出,由於近年雙北重劃區眾多,導致賣壓沉重,所以部分較偏遠的區域建案開始出現了「出清價」,不過從「正常售價」就可以判斷該建案是否已經開始出清了,藉此判斷撿便宜也不錯!

三、 房屋出租報酬率推算

過去許多人買屋後不自住僅出租,作為投資理財工具,進而衍生了投資報酬率推算公式,過往投資客都以「年投報率4%~5%」換算,所以推算公式如下「年租÷房屋總價=4%~5%」。張瀞勻表示,但近年大台北地區房價上漲速度較快,房租遠遠跟不上房價,導致許多地方年投報率僅剩2~3%,所以現況而言,這個公式比較適合雙北以外的縣市,搭配「實價登錄」參考使用。

此次內政部的「實價登錄」政策實施效果很好,房價也越趨透明。張瀞勻建議,現在許多房仲賣屋前,也都會先參考「實價登錄」,所以確實做好以上步驟搭配實價登錄,就能讓自己對於房價掌握更為精準、確實。

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