▲在升息步調放緩、成本上升僵局未解、資金避險需求的三方驅動力牽動下，台灣虎年房價抬升的壓力不減。（圖／ET資料照）
文／《瑞普萊坊》研究部總監黃舒衛
不顧和平協議、國際調停、經貿制裁，俄羅斯終究動手了，因此原本幾乎寫定的美國聯準會（Fed）的鷹派升息劇本也將隨著金融市場動盪加劇而全盤重來，過去預期將在3月升息的推估將轉趨保守。
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進一步來看，俄烏衝突已然搖撼全球經濟成長，勢必壓縮全球貨幣機關決策空間，低利環境還會持續一段時間。另一方面，石油價格漲破每桶100美元，戰爭刺激能源費用增加，原本就緊張的原物料商品市場將再拉一波通膨警報。
▲俄烏衝突已然搖撼全球經濟成長，低利環境還會持續一段時間。（圖／達志影像／美聯社）
地產長期以來一直是對沖通膨的首選工具，在升息步調放緩、成本上升僵局未解、資金避險需求的三方驅動力牽動下，台灣虎年房價抬升的壓力不減。
資金滿溢、供需失衡的多頭市場方興未艾，刺激不少特殊房產物件上架測價，不只是預售屋在全台各地用創新高、飢渴行銷、高單低總的策略拉高買方預期心理。
此外，連成屋市場近期也頻頻出現小套房、二工產品、停車位、陽光屋、權利屋等待價而沽，先撇開事故屋等瑕疵，雖說富貴險中求，但這些標榜低進場門檻、高租金收益、使用效益強、增值空間大的產品多有先天上的限制，許多貓膩不得不注意。
首先遇到第一道關卡就是貸款的問題。
因為這類房屋有的是主建物坪數過小，抑或停車位、停車塔、使用權等銀行無法承作貸款的特殊產品，不然就是公設比過高、增建面積過大，或是地下層混充到一樓價格面積的陽光屋等各種樣態，在銀行估價、放款只看合法用途、權狀面積的前提下，肯定面臨估不到成交價的尷尬狀況。高自備款比例將成為投資進場或轉手的一大門檻，也間接衍生未來去化的難度。
其次，遊走在灰色地帶的獲利不牢靠。
舉例來說，二工產品、夾含大量約定專用、權利屋不但買來以後有被檢舉拆除之虞，更可能因為占用公有土地或共有部分而吃上官司，不但權利價值流失的風險高而且善後的成本還會反噬投資成果。
第三，隱藏的空租損失、管理維護成本不能忽略。
小套房、停車位、停車塔雖然總價不高，但社區環境、設備維護、現場管理、租客使用的問題不少，而且租約變動頻繁隱含著空租、招租的成本的支出，如果物件量多，又沒有增值空間，自住、自用、全額現金交易也許能輕騎過關，但實際投資效益有限。
在通膨壓力襲來、資金寬鬆不變、投資尋求避風港，以及政策壓抑供給量成長房市供需結構下，尤其又有高科技投資的帶動，房價易漲難跌，惟市場大多頭也免不了高風險物件尋求套利出場的機會，投資特殊產品，建議消費者仍應審慎評估，不要因小失大。
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►黃舒衛小檔案
學歷：政治大學地政系碩士
經歷：國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部
東亞建築經理公司市場分析師
永慶房產集團研展中心經理
現職：瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監
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