▲雖然台灣面臨少子化，但專家認為未來15年內房價不會下跌。（示意圖／記者董美琪攝）
記者隋昊志／綜合報導
國內房價居高不下，立法院今年1月通過平均地權條例，也讓房價下跌成為熱門話題，加上少子化衝擊各個產業，也讓不少人推測，台灣房市可能會像日本一樣越來越便宜。對此，理財專家「雨果」提出4點理由，直言「15年內」應該是不會發生。
台灣少子化趨勢日益嚴重，不少人認為，買房需求減少，未來可能會跟日本一樣，房價越來越便宜，現在買房根本是冒著資產貶值的風險，未來也無法順利脫手轉賣。理財專家「雨果」在臉書粉絲專頁「雨果的投資理財生活觀」PO文表示，房價很看區域及地段，雖然預期心理確實可能會造成價格下跌，但是否會造成全台房價都跌，自己持保留的態度，但單就少子化因素就造成未來房價全面下跌，「15年內」應該是不會發生。
【房屋需求數量不等於人口數】
雨果認為，「房屋需求數量不等於人口數」，認為少子化造成房屋供過於求，讓賣屋方只能降價求售，這個問題沒有這麼簡單，因為這是以全台人口數與房屋數量的增減所得出的結論，但總人口數減少並不代表買房的需求人數減少，也不是一個人只能買一間房。
此外，不是每個人都只要有房子住就好，地區、需求與品質還是會挑的，現在很明顯的現象是，有買房需求的年輕人，大多會挑選有電梯與管理員的電梯大樓，不會考慮舊公寓，因此計算房屋需求與供給量的時候，不該一併而論。
【居住型態的改變】
雨果指出，以前舊公寓空間大，小孩長大結婚願意跟父母住的話可能還可以，但現代人婚後幾乎都選擇搬出去住，這種生活型態的改變，可能會大大影響居住需求；住房需求高的地區，通常都是有工作機會或讀書機會的地方，過去投資客很愛買學區附近，但少子化後這可能會有很大的影響，反而是因工作產生的居住需求很難受影響，最有可能的變化是年輕人往市中心集中，房價很難下跌，偏遠地區或工作機會減少的地區，房價隨著人口減少下跌。
【利率與資金】
雨果點出，低利率時代與氾濫的資金，很容易造成房屋資產價格上漲，過去10年已經是很明顯的例子了，有些人想投資不會選擇股票，而是開店或投資房地產。擅長房地產投資的人，不會因為少子化或政府政策就放棄這個領域，因為這牽扯的不只是投資客，還包括土地開發商、營建商、代銷商、房仲業、銀行，甚至是政治人物與政府官員，因此不認為這個產業會因為少子化就大幅沒落，房價就因此大幅下跌。
對於投資房地產的人而言，以前定存利率可以有5%的時候，他的租金報酬率要有8%才願意做，在定存利率剩1%的時候，只要租金投報率3%就願意做了，舉例而言，一間1000萬的房子原本一年可收租50萬，理想租金投報率是5%，若預期心理降到3%就可以接受，那可以接受的房屋價格就會上漲到1666萬，換句話說，只要價格低於這個價位，就會有投資人願意接手。
所以，如果未來政府若繼續升息，或長時間維持在定存利率2%以上的水準，那麼房價是有可能修正的，但也有可能是調漲房租，以滿足租金投報率達到4%以上的水準，這兩者之一發生一者即可，未必一定會影響房價。
【少子化的影響不是近期】
雨果表示，假設開始需要買房的年齡是30歲以後，如果少子化真的會影響需求與房價，那實際發生的時間大概是在2001年後出生這一批小孩，也就是2031年，而每年出生人口數跌破20萬人是在2017年以後，這些人滿30歲是2047年，也就是說，少子化可能開始影響價格的時間是8年後開始，更嚴重的影響是在24年以後。
但出生人口數減少不代表需求量馬上就會減少，還要計算老年人口的換屋需求、買屋年齡的遞延情況，無法如此簡單的畫一條線，若取中間值來看，假設15年後會因人口減少而開始明顯受影響好了，考慮到通膨影響，抓平均3%來算，現在2000萬的房子在15年後會變成3116萬，然後房價再開始下跌，那需要下跌多久才會跌到現在的買進價2000萬？如果現在不買房，只付租金，然後將閒餘資金投資股票，15年後就會多出1116萬嗎？以這個計算推估，即使認為少子化會影響房價，只要不是現在立即發生的話，那就不該忽略到可能發生時間的房價漲幅。
簡單總結，台灣的少子化會讓未來的房產價格下跌？雨果認為「15年內的可能性不高」，至少少子化不會是主要讓房價下跌的因素。基於以上種種因素，實際居住的需求改變，全面供過於求的問題很可能不存在，加上房地產的產業發展需求，利率與資金因素，與溫和的通貨膨脹影響，期望全台房價要跌回15年前的水準，或長期維持在目前的價格，「幾乎不可能」。
【買房要買在哪裡？】
雨果直言，建議買房要買在都會區與工作機會高的地方，即使房地產價格下跌，也不會先從蛋黃區開始受影響，換言之，現在買在越外圍越便宜的地方，承受風險發生的機率也越高。
雖然有人認為日本長期房價泡沫，主因是人口老化問題，但其實日本的房市與經濟泡沫，有很大因素是資金氾濫的炒作，以及政府刻意打房的結果，人口老化並非唯一主因。而且目前的日本，偏遠地區要送房子也沒人要，而東京的房子還是在緩緩增值，並非全面下跌狀態。
雨果坦言自己的評估也可能是錯的，畢竟10幾年後的事情誰知道，因此是否要買房更應該多聽多看，學習自己判斷，在做決定的時候，最好是還能應對預估錯誤的情況，若未來事情不如預期，也要能盡量降低損失，或即時做應變。
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