▲內政部公設比改革「地下室車道全部不計入大公」的難處重重。（示意圖／ET資料照）
文／馨傳不動產智庫執行長何世昌
內政部公設比改革「地下室車道全部不計入大公」的難處重重。即便沒買車位的住戶，仍會使用地下室車道，若他們不必負擔地下室車道坪數與價錢，那還能使用或走到地下室嗎？這個問題將引爆未來住戶間的糾紛。
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內政部啟動的公設比改革，目前揭櫫的改革方向有二，一是「地下室車道全部不計入大公」，二是「限縮免計容積」。
事實上，目前新建案地下室車道大部份都計入車位裡面，只有少部份車道計入大公，所以停車位坪數大多在10～15坪左右。但不可否認的，仍有少數建商投機取巧，將不少車道灌進大公之中，使得車位坪數低於8、9坪以下，使得購屋族權益受損，因而內政部才會進行「地下室車道全部不計入大公」相關改革。
然而「地下室車道全部不計入大公」的難處重重，我們舉例來說明。
例一：住戶搭電梯到地下室，從電梯走到垃圾儲（冷）藏室這段距離，是全體住戶都用得到的空間，你總不能像超級瑪利歐直接跳過去吃香菇吧？
例二：地下室至人行通的這段車道，大部份是車子進出用沒錯，但也有些住戶從這個車道進出。別問我為什麼有住戶會從這裡進出，可能是要進洞穴打寶吧。
例三：有的休閒公設如閱覽室、兒童遊樂區等設施放在地下室，全體住戶總會用到吧。既然會用到，那麼住戶不管走樓梯、或搭電梯，無論是跳著走、倒立走、正常走，一樣需要用到所謂的車道。
以上三個例子說明，即便沒買車位的住戶，仍會使用地下室車道，因而建商往往會視情況，將大部份比例的車道計入車位中，少部份全體住戶都會用到的通道就計入大公之內。
▲建商往往會視情況，將大部份比例的車道計入車位中。（示意圖／記者項瀚攝）
就如同比方說某某建案，建商丈量計算全體住戶使用的通道後，把地下室車道五分之四坪數計入車位中，另外五分之一計入大公之中。如此一來，沒買車位的人因為有些共有部分來自於地下室車道，所以能一起使用地下室車道空間。
但如果「地下室車道全部不計入大公」新制實施，車道只能計入車位裡面，沒買車位的人不必負擔地下室車道坪數與價錢，沒買車位的住戶還能使用或走到地下室嗎？這個問題將引爆未來住戶間的糾紛。
有的住戶大而化之、覺得無所謂，反正大家方便就好嘛，不需要計較那麼多，但難免會有小器、或是維護自身權益的人，他們可能會覺得「沒買車位的人憑什麼進出地下室」，禁止未購買車位的住戶進到地下室、或使用地下室通道。這下子就有得吵了，這個社區永無安寧之日，每回開區權會光吵這個議題就飽了。
因此，「地下室車道全部不計入大公」改革是一條漫漫長路，要訂定兩全其美的方案並不容易。我們也許該給內政部更多時間，畢竟這件事真的很棘手，不是三言兩語說得清，或是一刀切就能解決的事情。
▲馨傳不動產智庫執行長何世昌 。（圖／何世昌提供）
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