打炒房最後一擊?囤房稅2.0影響一次看

▲▼打房,囤房稅2.0,置產,中古屋,預售,租金,居住正義。(圖/名緯廣告提供)

▲房屋稅條例修正案主要希望透過增加多屋族及空置房屋的持有稅負,以落實自住輕稅、同時鼓勵房屋釋出到租賃市場。

圖、文/名緯廣告提供

立法院三讀通過俗稱「囤房稅2.0」的「房屋稅條例修正案」,將於今年7月起實施,明年5月正式開徵,屆時,非自用住家房屋稅率將提高為2~4.8%,政策上路後,預估約有96.8至135.8萬戶房屋稅負會增加,除了對有大量餘屋的建商衝擊大,囤房大戶、持有多戶新屋者也將首當其衝。

根據政府預告稅率,建商待售房屋1年內未銷售,稅率為2%;1至2年稅率2.4%;2到4年稅率3.6%;4到5年稅率4.2%;超過5年適用最高稅率4.8%。一般非自住住家房屋則分為直轄市、非直轄市兩組,非直轄市組的戶數及稅率較直轄市組寬鬆,各組均按房屋戶數分4級稅率級距,最高也達4.8%。

新法上路後,原本藉由縣市稅率不同、沒有全國歸戶的特點,達到節稅目的的作法預期將會明顯減少,據此推估,六都非自住的住家用房屋平均每戶房屋稅額將增加2.64萬元,平均增幅達78%,尤其是非自住的新屋持有人,須嚴正以待高持有稅的時代。

專家指出,新屋的房屋評定現值高,再乘上高稅率,非自用住宅的稅負壓力將有感增加,尤其台中、新竹的新屋占比高,可能形成潛在賣壓,且隨著囤房稅2.0的稅率基準出爐,下列五大現象將很快會出現:

一、高稅率區域的囤房意願降低。可能會造成小投資客在高稅率區域(如六都)不願多持有房產。
二、置產客轉以投資中古屋為主。因目前新屋1年房屋稅破萬已是常態,囤新屋的成本遠高於囤老屋。
三、先建後售減少、建商房子慢慢蓋。囤房稅2.0會把建商推往預售市場,避免成屋才推案,甚至蓋屋能拖就拖,盡量撐到賣完以避免高稅率。
四、中小型建商可能殺價出清。待售餘屋持有愈久稅率愈重,每多1戶賣不掉,建商可能就需要多付出上萬塊的稅金,如果手握餘屋數百戶,財務槓桿又大,就有可能出現降價求售、殺價出清的狀況。
五、租金勢必上漲!因只有少數囤房大戶及建商壓力大,一般小囤房者、小投資客囤房負擔增加有限,因此容易讓房東將稅負成本轉嫁給租客負擔,導致租金進一步上漲。

有建商表示,「政府的施政邏輯是透過稅率讓建商『降價求售』,但這並不符合市場機制,試想當持有成本增加,房價要怎麼賣得更便宜?」認為政策上路後,建商將稅負成本轉嫁到消費者是必然的,並且市面上也會有愈來愈多的建案,等到銷售到達一定程度才會開工。

房仲則認為,若以房東的角度來看,持有成本增加後,通常不會自行吸收,極有可能轉嫁至房租上,拉高租金水平。除此之外,由於稅率拉高,新屋的持有成本重,為壓低出租成本,房東找房屋現值低的老屋或老公寓的比例可能拉高,將會影響租屋市場的供給態樣。

專家直言,此次修法主要希望透過增加多屋族及空置房屋的持有稅負,以落實自住輕稅、同時鼓勵房屋釋出到租賃市場,但若無完善的相關配套,恐難避免囤房稅負轉嫁租金的狀況發生,僅憑單一政策也很難讓房價下跌,囤房稅2.0上路對於實現居住正義能帶來甚麼效果?恐怕還需要經過市場與時間的考驗。

關鍵字:打房囤房稅2.0置產中古屋預售租金居住正義

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