記者陳筱惠／台中報導
北屯機捷特區屋齡3年的社區「勝麗方程式」，其中3房面積43坪的6樓戶，因給付票款淪為法拍，二拍底價1360萬元，與目前行情1500~1700萬元有落差，引起關注，信義房屋專家認為，該戶行情與機捷特區2房總價差不多，預計會有人出手。
《地產詹哥老實說》EP226／都更後連廁所都換不回來？ 高手指點：5條件有望1坪換1坪「甚至更多」
▲北屯機捷特區屋齡3年的社區「勝麗方程式」，其中3房面積43坪的6樓戶，因給付票款淪為法拍，二拍底價1360萬元，低於行情引起關注。（圖／記者陳筱惠攝）
機捷特區屋齡3年的社區「勝麗方程式」，基地面積2297坪，規劃27~47坪、2~4房產品，共計435戶，預售時單價曾現1字頭，不過隨著近年房市多頭，近1年平均單價已經來到4字頭。
房價漲幅相當高的「勝麗方程式」卻驚現法拍戶，6樓戶面積43坪3房，因屋主積欠債務，不僅有銀行團也有私人借貸，積欠債務超過2000萬元，讓物件淪落法拍，9月初首拍底價1700萬元，拆算單坪價約39萬元，無人出手。
▲目前機捷特區的中古屋，2房含車總價行情差不多1300萬元左右，3房含車總價落在1700~1800萬元為大宗。（圖／記者陳筱惠攝）
本預計10月初再拍一次，卻遇到颱風假，讓這筆物件延到10月底進入二拍，底價1360萬元，拆算單價僅31.45萬元，單坪價格回落2年前行情。信義房屋北屯松竹店經理吳俊霆說：「首拍的底價與目前市場行情相符，因法拍需自備較多現金，並無太大誘因，但二拍降價到1360萬元，與市場行情有落差，預計會有人出手。」
吳俊霆分析：「目前機捷特區的中古屋，2房含車總價行情差不多1300萬元左右，3房含車總價落在1700~1800萬元為大宗，在有利可圖下這一拍可能會有人出手，預計成交價1500萬元左右，也有可能有自住客要出手。」
▼ 房屋交易獲利比較表
| 售價 (萬元) | 持有成本 (萬元) | 獲利 (萬元) | 稅率 | 稅金 (萬元) | 實際獲利 (萬元) | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 自行交易 | 1700 | 1038 | 662 | 45% | 297.9 | 364.1 |
| 法拍 | 1500 | 1038 | 462 | 20% | 92.4 | 369.6 |
經查，該戶過去2021年入手價格為1038萬元，既然目前行情落在1700萬元左右的高價位，屋主應自行出售獲利了結、結清債務才符合正常認知，為何會讓物件進入法拍市場，讓價格降至破盤價？
法拍業者表示：「目前不知債務人真實的私人債務究竟有多少，另一個考量可能是稅務。」
該名業者表示：「法拍物件也需要繳交房地合一稅，因個人無法清償債務讓不動產遭強制執行，屬於非自願性交易，持有10年內的土地、房屋將依照20％稅率課稅，15年則是15%的稅率，若是正常交易，以該筆物件來說持有時間短，需課45%房地合一稅。」
實際計算，該物件若自行交易以1700萬元售出，持有成本為1038萬元，獲利662萬元，扣除房地合一稅45%，實際獲利為364.1萬元。
倘若此次法拍拍定略低於行情，成交在1500萬元，獲利為462萬元，依照20％稅率來計算，實際獲利為369.6萬元。
也因屋主本就積欠債務，依照上述成交價來說，要繳交的稅金就是92.4萬元與279.9萬元，就有3倍的價差。
▲機捷特區過去被譽為首購天堂，不過隨著近年房市多頭，近1年預售新案已經叩關5字頭。（圖／記者陳筱惠攝）
不過這個稅制，是否淪為有心人鑽漏洞的模式，業者表示：「基本上確實曾有人鑽這個漏洞，不過需注意，因為以假債權裁定強制執行，讓物件進入拍賣而從中謀利，若被核實，將涉犯《刑法》第210條偽造文書罪、第339條詐欺罪，得不償失。」
《地產詹哥老實說》EP226／都更後連廁所都換不回來？ 高手指點：5條件有望1坪換1坪「甚至更多」
讀者迴響