寧法拍、不賣房還債? 機捷特區新屋二拍底價「比行情還低」

記者陳筱惠/台中報導

北屯機捷特區屋齡3年的社區「勝麗方程式」,其中3房面積43坪的6樓戶,因給付票款淪為法拍,二拍底價1360萬元,與目前行情1500~1700萬元有落差,引起關注,信義房屋專家認為,該戶行情與機捷特區2房總價差不多,預計會有人出手。

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▲▼ 北屯機捷,勝麗方程式,法拍,北屯街景,機捷特區,房地合一稅           。(圖/記者陳筱惠攝)

▲北屯機捷特區屋齡3年的社區「勝麗方程式」,其中3房面積43坪的6樓戶,因給付票款淪為法拍,二拍底價1360萬元,低於行情引起關注。(圖/記者陳筱惠攝)

機捷特區屋齡3年的社區「勝麗方程式」,基地面積2297坪,規劃27~47坪、2~4房產品,共計435戶,預售時單價曾現1字頭,不過隨著近年房市多頭,近1年平均單價已經來到4字頭。

房價漲幅相當高的「勝麗方程式」卻驚現法拍戶,6樓戶面積43坪3房,因屋主積欠債務,不僅有銀行團也有私人借貸,積欠債務超過2000萬元,讓物件淪落法拍,9月初首拍底價1700萬元,拆算單坪價約39萬元,無人出手。

▲▼ 北屯機捷,勝麗方程式,法拍,北屯街景,機捷特區,房地合一稅           。(圖/記者陳筱惠攝)

▲目前機捷特區的中古屋,2房含車總價行情差不多1300萬元左右,3房含車總價落在1700~1800萬元為大宗。(圖/記者陳筱惠攝)

本預計10月初再拍一次,卻遇到颱風假,讓這筆物件延到10月底進入二拍,底價1360萬元,拆算單價僅31.45萬元,單坪價格回落2年前行情。信義房屋北屯松竹店經理吳俊霆說:「首拍的底價與目前市場行情相符,因法拍需自備較多現金,並無太大誘因,但二拍降價到1360萬元,與市場行情有落差,預計會有人出手。」

吳俊霆分析:「目前機捷特區的中古屋,2房含車總價行情差不多1300萬元左右,3房含車總價落在1700~1800萬元為大宗,在有利可圖下這一拍可能會有人出手,預計成交價1500萬元左右,也有可能有自住客要出手。」

房屋交易獲利比較表

  售價 (萬元) 持有成本 (萬元) 獲利 (萬元) 稅率 稅金 (萬元) 實際獲利 (萬元)
自行交易 1700 1038 662 45% 297.9 364.1
法拍 1500 1038 462 20% 92.4 369.6

經查,該戶過去2021年入手價格為1038萬元,既然目前行情落在1700萬元左右的高價位,屋主應自行出售獲利了結、結清債務才符合正常認知,為何會讓物件進入法拍市場,讓價格降至破盤價?

法拍業者表示:「目前不知債務人真實的私人債務究竟有多少,另一個考量可能是稅務。」

該名業者表示:「法拍物件也需要繳交房地合一稅,因個人無法清償債務讓不動產遭強制執行,屬於非自願性交易,持有10年內的土地、房屋將依照20%稅率課稅,15年則是15%的稅率,若是正常交易,以該筆物件來說持有時間短,需課45%房地合一稅。」

實際計算,該物件若自行交易以1700萬元售出,持有成本為1038萬元,獲利662萬元,扣除房地合一稅45%,實際獲利為364.1萬元。

倘若此次法拍拍定略低於行情,成交在1500萬元,獲利為462萬元,依照20%稅率來計算,實際獲利為369.6萬元。

也因屋主本就積欠債務,依照上述成交價來說,要繳交的稅金就是92.4萬元與279.9萬元,就有3倍的價差。

▲▼ 北屯機捷,勝麗方程式,法拍,北屯街景,機捷特區,房地合一稅           。(圖/記者陳筱惠攝)

▲機捷特區過去被譽為首購天堂,不過隨著近年房市多頭,近1年預售新案已經叩關5字頭。(圖/記者陳筱惠攝)

不過這個稅制,是否淪為有心人鑽漏洞的模式,業者表示:「基本上確實曾有人鑽這個漏洞,不過需注意,因為以假債權裁定強制執行,讓物件進入拍賣而從中謀利,若被核實,將涉犯《刑法》第210條偽造文書罪、第339條詐欺罪,得不償失。」

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關鍵字:台中北屯勝麗方程式法拍房市稅率房地合一稅信義房屋

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