▲台灣人口結構快速老化、少子化問題日益嚴峻。（圖／資料照）
文／《全向科技房產中心》總監陳傑鳴
台灣人口結構快速老化、少子化問題日益嚴峻，根據內政部統計，截至今年9月底台灣人口數為2331萬7031人，已連續21個月負成長。從日本經驗來看，當人口流出、需求萎縮，原本位於都市邊陲或鄉村地區的住宅資產，很容易出現價格下滑甚至淪為「負資產」的現象。如今，這樣的隱憂，也正逐步在台灣上演。
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從內政部最新統計可發現，截至去年底，全國低度使用住宅比率（即空屋率）超過20%的鄉鎮市區，已從去年上半年的20個暴增至31個。
其中，宜蘭礁溪空屋率高達29.89%、新北市萬里區29.83%、三芝區亦有26.12%。換言之，這些地區平均每3~5間房屋，就有一間處於空屋閒置狀態，市場供給過剩、需求有限的結構性問題相當明顯。
而地區房屋出現高空屋率的狀況下，房屋持有者的壓力將逐步浮現。過去購屋民眾多以「房價不跌」為前提進場，但當人口外移、生活機能弱化、就業機會稀少時，住宅不但難以轉手，實際售價甚至可能低於當年購屋成本與持有支出（如房貸利息、房屋稅、管理費等），形同「資產轉負」。
這種情況在日本郊區已相當普遍，特別是距離都心超過一小時車程的地區，出現大量「賣不掉、租不出、還要繳稅」的空屋。台灣若不及早應對，不排除會步上相同軌跡。
筆者也提醒，負資產風險最早出現的區域，往往具備三項特徵：
第一，人口持續外移、老年人口比率高。例如北海岸、花東部分鄉鎮，人口成長率長期為負，風險最高。
第二，產業與交通條件弱，通勤時間長、缺乏就業機會，導致自住需求難以支撐；
第三，房市前期炒作或短線投資比例高，一旦買氣退潮，價格修正幅度更劇烈。
▲台灣房市正逐步走向「區域分化」的時代。台北、台中、高雄等都會區核心地段因就業與生活機能集中，房價具支撐性。（圖／記者陳筱惠攝）
因此，對於這些區域的房產持有者來說，建議三大風險規避的方法，包含重新評估持有目的與機會成本。如果房子非自住、租金報酬偏低，且未來區域發展動能有限，應考慮趁市場仍有買氣時出脫，以降低未來價格下修的風險。
其次，是關注區域再開發與公共建設進度。若地方政府有明確的都市更新、觀光或產業建設計畫，長期房市發展仍有機會，不僅可減緩房價跌勢，還可能因此反轉向上。
最後，做好現金流與風險控管。對於仍有貸款的持有者，應避免高槓桿操作，並預留至少半年以上的房貸償付備用金，以防市場變化導致拋售壓力。
▲《全向科技房產中心》總監陳傑鳴建議未來投資人與自住客都應回歸「實際需求與區域基本面」的思維 。（圖／資料照）
目前，台灣房市正逐步走向「區域分化」的時代。台北、台中、高雄等都會區核心地段因就業與生活機能集中，房價具支撐性；但中南部非都會、北部山海線及偏鄉地區，恐因人口稀疏化，未來持有者風險大增。
建議未來投資人與自住客都應回歸「實際需求與區域基本面」的思維，謹慎評估購屋地點與長期持有能力，才能避免在少子化與人口負成長的浪潮中，成為下一波「房產負資產化」的受害者。
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►陳傑鳴小檔案
現職：全向科技房產中心總監
專長：房地產市場分析、買賣租賃策略評估
經歷：Ubee趨勢研究中心總監、APPLE HOUSE趨勢研究中心研究總監、屋比房屋總監、元宏不動產加值服務平台研究總監
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