文／胡偉良
房價=地價+房屋的興建費用
老屋若不改建或改建不成，那麼未來的房價將只剩下土地的價值，若土地的面積小或僅是持分，那麼房價將更不值錢。倘若房子坐落的地點又不夠優，那麼房子未來淪落變成棄屋的可能性不小。
改建後的利益
現在因為危老條例的施行，老宅利用此一良機改建除了可以容積獎勵外（最高可達40%，其中包括10％的時程獎勵），地價稅及房屋稅亦可獲得減半徵收的優惠（合計可達12年）‧
一般而言，危老條例的獎勵中，比蛟容易取得的包括：符合危老的條件（6或8％，危險建築則為10％）、退縮建築（四面皆退縮2米時8％；正面4米其餘三面2米時10％）、時程獎勵（109年5月31日前申請）、耐震設計（2、4、6、10％）；其他如：耐震設計（2、4、6、10％）、緣建築、智慧建築、無障礙設計、協助開闢公設等都需要增添設備投資或增加興建成本之後才能取得。亦即在不增加成本的前提下危老改建可獲得的容積獎勵大概是20~26％，但過了有時程獎勵的三年後將減少至10~16％，以26％為例。
改建後原屋主可分回的面積約略如下：
一、台北市的住三土地：換回新屋的權狀面積與老宅的原權狀面積約略相同。
二、新北市的住宅土地：換回新屋的權狀面積與老宅的原權狀面積約略增加20％。
原屋主的増值利益：
一、台北市的住宅土地：為房屋單價的增值+停車位的價值。
二、新北市的住宅土地：除了房屋單價的增值+停車位的價值外，還有權狀坪數增加所帶來的價值增加，所以新北市的危老住宅在改建後很容易獲得50％以上的增值利益，這個利益幾乎是不費吹毫之力，若老屋屋主還想更多，那麼改建之路將是困頓難行的。
貪婪常帶來自我毀滅，本來老屋改建的容積獎勵就常落人口實，衛道人士主張不應該拿公共財的容積供私人老屋改建之用，民眾若還不滿意，妄想要求更多，那最後的結果必然是錯失良機。
畢竟，天下那有那麼多掉下來的禮物，多給出來的容積奬勵很少能超過30%，要分回給原地主，負擔拆除重建費用、又要用來補貼重建期間的房租，怎麼可能還有太多的肉來貢奉那些額外的需索？
大量培訓危老、都更推動師擾亂了市場 讓民眾重新燃起了貪念
地方政府為了推動改建，花了大筆費用培訓了大批的都更、危老推動人員，結果幾乎是一事無成 ，更糟糕的是為了鼓勵民眾成立改建委員會，地方政府還給予經費的補助和獎勵，結果為了爭取金錢獎勵，這些推動人員往往給住戶畫了大餅，改建委員會成立之後，卻因為餅畫的太大而使實施者執行之後，不僅無利可圖甚至蒙受虧損，結果當然大多的建商都會因此退避三舍，並從而抹殺了後續執行的可能。
當然也有可能會有一些從未涉及老屋改建的業者，不諳真正的改建費用，以致於常因低估了成本而貿然介入，在雙方簽署了改建合約並實際投入工作之後，才發現大事不妙，合建項目中有些不是錯估，就是漏估，最後的結果不外乎：老屋拆了，新屋興建卻遙遙無期；有些則是因要降低成本而犧牲品質或降低興建規格，這樣的情形在日後將愈來愈多。
便宜沒好貨 「一分錢一分貨」是商業世界的真理
「物美的東西絕對不可能價廉」，在現代社會更是真實，「買貨的永遠沒有賣貨的精」，老屋屋主想從建商那裡撈得好處絕對不是一件容易的事，改建是老屋屋主一輩子的重要事情，若為了貪圖一些表面的好處，到了後來往往是害死了自己，淪落到偷雞不著蝕把米的困境。
「改建簽約前地主大，簽約後建商大」是業界流傳的一句真理，簽約前地主掌控了由誰來做的主導權，而簽約後廠商則掌握了整個改建的執行權，所以兩者之間應該是一種合作互利的夥伴關係，而絕對不該是相互對立、互相制肘。
畢竟，需要改建的房子那麼多，在正常情況下怎麼可能會是奇貨可居？能夠合建是雙方的縁份、互信和夥伴關係的踐行，而不是一方對另一方的施捨或讓利。能夠和可靠的建商攜手合作，建立夥伴關係，共創雙贏，才是老屋屋主在進行改建的應有心態。
為了幫助讀者對房地產的趨勢、脈動、運作和生態有進一步和系統化的了解，筆者出版了「胡偉良的房產世界」這本書，推薦大家不妨參閱。
●胡偉良，品嘉建設關係企業創辦人
原刊於台灣商務平台 ，授權轉載
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