胡偉良觀點/屋主應該如何讓老屋透過危老改建變黃金?

▲▼房市,房地產,老屋,住宅,房價。(示意圖/記者葉佳華攝)

文/胡偉良

房價=地價+房屋的興建費用

老屋若不改建或改建不成,那麼未來的房價將只剩下土地的價值,若土地的面積小或僅是持分,那麼房價將更不值錢。倘若房子坐落的地點又不夠優,那麼房子未來淪落變成棄屋的可能性不小。

改建後的利益

現在因為危老條例的施行,老宅利用此一良機改建除了可以容積獎勵外(最高可達40%,其中包括10%的時程獎勵),地價稅及房屋稅亦可獲得減半徵收的優惠(合計可達12年)‧

一般而言,危老條例的獎勵中,比蛟容易取得的包括:符合危老的條件(6或8%,危險建築則為10%)、退縮建築(四面皆退縮2米時8%;正面4米其餘三面2米時10%)、時程獎勵(109年5月31日前申請)、耐震設計(2、4、6、10%);其他如:耐震設計(2、4、6、10%)、緣建築、智慧建築、無障礙設計、協助開闢公設等都需要增添設備投資或增加興建成本之後才能取得。亦即在不增加成本的前提下危老改建可獲得的容積獎勵大概是20~26%,但過了有時程獎勵的三年後將減少至10~16%,以26%為例。

改建後原屋主可分回的面積約略如下:

一、台北市的住三土地:換回新屋的權狀面積與老宅的原權狀面積約略相同。

二、新北市的住宅土地:換回新屋的權狀面積與老宅的原權狀面積約略增加20%。

原屋主的増值利益:

一、台北市的住宅土地:為房屋單價的增值+停車位的價值。

二、新北市的住宅土地:除了房屋單價的增值+停車位的價值外,還有權狀坪數增加所帶來的價值增加,所以新北市的危老住宅在改建後很容易獲得50%以上的增值利益,這個利益幾乎是不費吹毫之力,若老屋屋主還想更多,那麼改建之路將是困頓難行的。

貪婪常帶來自我毀滅,本來老屋改建的容積獎勵就常落人口實,衛道人士主張不應該拿公共財的容積供私人老屋改建之用,民眾若還不滿意,妄想要求更多,那最後的結果必然是錯失良機。

畢竟,天下那有那麼多掉下來的禮物,多給出來的容積奬勵很少能超過30%,要分回給原地主,負擔拆除重建費用、又要用來補貼重建期間的房租,怎麼可能還有太多的肉來貢奉那些額外的需索?

大量培訓危老、都更推動師擾亂了市場 讓民眾重新燃起了貪念

地方政府為了推動改建,花了大筆費用培訓了大批的都更、危老推動人員,結果幾乎是一事無成 ,更糟糕的是為了鼓勵民眾成立改建委員會,地方政府還給予經費的補助和獎勵,結果為了爭取金錢獎勵,這些推動人員往往給住戶畫了大餅,改建委員會成立之後,卻因為餅畫的太大而使實施者執行之後,不僅無利可圖甚至蒙受虧損,結果當然大多的建商都會因此退避三舍,並從而抹殺了後續執行的可能。

當然也有可能會有一些從未涉及老屋改建的業者,不諳真正的改建費用,以致於常因低估了成本而貿然介入,在雙方簽署了改建合約並實際投入工作之後,才發現大事不妙,合建項目中有些不是錯估,就是漏估,最後的結果不外乎:老屋拆了,新屋興建卻遙遙無期;有些則是因要降低成本而犧牲品質或降低興建規格,這樣的情形在日後將愈來愈多。

便宜沒好貨 「一分錢一分貨」是商業世界的真理

「物美的東西絕對不可能價廉」,在現代社會更是真實,「買貨的永遠沒有賣貨的精」,老屋屋主想從建商那裡撈得好處絕對不是一件容易的事,改建是老屋屋主一輩子的重要事情,若為了貪圖一些表面的好處,到了後來往往是害死了自己,淪落到偷雞不著蝕把米的困境。

「改建簽約前地主大,簽約後建商大」是業界流傳的一句真理,簽約前地主掌控了由誰來做的主導權,而簽約後廠商則掌握了整個改建的執行權,所以兩者之間應該是一種合作互利的夥伴關係,而絕對不該是相互對立、互相制肘。

畢竟,需要改建的房子那麼多,在正常情況下怎麼可能會是奇貨可居?能夠合建是雙方的縁份、互信和夥伴關係的踐行,而不是一方對另一方的施捨或讓利。能夠和可靠的建商攜手合作,建立夥伴關係,共創雙贏,才是老屋屋主在進行改建的應有心態。

為了幫助讀者對房地產的趨勢、脈動、運作和生態有進一步和系統化的了解,筆者出版了「胡偉良的房產世界」這本書,推薦大家不妨參閱。

●胡偉良,品嘉建設關係企業創辦人

原刊於台灣商務平台 ,授權轉載

關鍵字:胡偉良雙北老屋改建協會危老都更老屋

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