投資日本東京房產的七問七答

▲▼東京、首爾、香港。(圖/pixabay)

文/藍文強

1、問:在日本東京不動產超過40年的屋齡就很難賣了嗎?
答:日本房地產物件超過40年以上的,銀行比較不願意借貸。台灣在日本東京設立的銀行根據政府頒布最新的地震法所設定的條件, 40年以上的建物,在建物結構上會讓銀行比較擔心,所以銀行不願意借款,因此買方必需全額現金買賣日本不動產。

本人建議,投資日本東京不動產當然是要將利益最大化!假設有自備款1000萬,那麼向銀行貸款1000萬就可以買到2000萬的日本房地產物件,且日本不動產租金收入可以還掉本金與房貸還有剩餘,那為什麼不買2000萬的日本房地產物件?除了可以享受到2000萬的租金效益,而且向銀行貸款,銀行會去審核該物件的產權與建物結構安不安全,對投資者而言,所購買的日本房地產等同獲得相對的保障。

2、問:那如果買30年以上的日本東京房地產,持有幾年就超過40年,是不是就難賣了?
答:本人建議客戶,投資日本東京不動產的第一要件-買好地段的物件(房客比較好找),第二要件-買屋齡不太舊的物件(銀行貸款較好貸),第三要件-看投資報酬率(投報率回本快),最好能有5-8%以上的投報率再考慮。

3、問:日本房地產地點的好壞和出租率有很大的關係嗎?租金行情會被灌水嗎?
答:大有關係,但最重要的是租金行情是否正確。在日本東京,租屋的需求非常大,租屋市場有完善的制度,所以租金行情的可信度較高,比較不用擔心浮誇的租金報價,且本公司都介紹有已有承租方的日本東京房地產物件。

4、問:請問套房要繳管理費跟修繕費,購買整棟透天屋如果需要管理呢?管理費誰出呢?
答:一般先看您購買的日本不動產大小,大部份透天華廈大樓由租方付管理費給屋主,而整棟東京房地產物件,一般來說還是由租客付,但也可以依屋主與租方簽訂的租約內容為主;屋主也有維持物件的義務,若遇到大翻修時可由過去累積的租金來支付大樓的修繕費用,以保持物件的品質來讓出租率維持。

5、問:如果只是想投資東京房地產賺租金的話,建議買透天屋嗎?東京透天屋投報率會比較高嗎?
答:建議買日本東京透天物件,投報率的高低與地點好壞成正比,東京透天屋的租金真實投報率會比較穩定,舉例來說,客戶買了1棟東京不動產6層的透天屋,有3層需整理再招租,但目前已收的3層租金,可用來支付向銀行借款的6成房貸。

6、問: 日本東京整棟透天需要的資金比較高,透天物件未來真的比較容易脫手嗎?
答:東京透天的釋出量是最少的,這幾年來很多客戶反應後悔買了套房,因為土地是最稀有最值錢的,整棟物件包含土地,賣掉一棟土地就少一塊;而套房一個樓層就很多個物件,一樓買不到買二樓,二樓買不到買三樓,物件量多,替代性高,漲幅自然沒有透天物件多。

7、問:請問東京不動產好收租嗎?承租方穩定嗎?
答:東京是千萬人口的國際大城市,租屋的需求非常大,東京房地產自有率僅約40%,大部份的人皆以租屋為主。持有東京房地產收租,承租方因個人原因退租皆為正常,招租新承租方的時間不一,請耐心等候,東京已經是人口移入連續達23年,這龐大的人口大部分會是在東京租屋,只要租金合理,物件不太舊,招租不會是大問題。

●藍文強:不動產經紀人考試及格,現任國際東京不動產業務經理,幫助想要在日本置產或投資的朋友找尋心目中理想的日本不動產;並協助已經有日本房地產的朋友,迅速銷售在日房產

原刊於國際東京不動產投資顧問公司,授權轉載

關鍵字:藍文強日本不動產投資房產

分享給朋友:

※本文版權所有,非經授權,不得轉載。[ETtoday著作權聲明]

推薦閱讀

大阪買房每坪不到40萬 精華區比桃園更便宜

日本房地產潛力吸引全亞洲,中國房地產供應過剩,投報欠佳;許多原本打算在中國置產的海外投資者,都將目光轉向以東京及大阪不動產,因為日本在安倍主導的經濟政策刺激下有助日本地產的活絡,尤其是大阪房屋和大阪商..

12/5 10:57

投資日本房地產 樂當包租公不是夢

請大家不要覺得包租公應該是頭腦簡單、好命、田僑仔、沒事幹…等,包租公不但是365行中的一行,他也是可以讓你人生有機會轉變的一個行業,因為你不需要把生命賣給公司,可以在自由選擇自己要的人生與工作。選擇當..

12/4 12:07

東京中古屋不如台北值錢 但租金投報率高

想要當東京房東,要先了解日本東京租金投報率對你的意義,日本房東超過6%投報率的租金收入(日文:利回)是相當多的,甚至有些高達15%以上,當然不代表就沒有低報酬率的,在日本港區或有些新建築的房子投報率也..

11/30 11:18

從小志願當房東? 投資對的房產是關鍵!

從小到大作文題目問你長大要做甚麼?就是沒人說我長大的志向是當房東,其實把自己的生活目標設定,要努力當房東,這沒甚麼不好,甚至可以往這個方向前進,我個人覺得努力到世界當房東為目標,那將會有不同的生活感受..

11/27 16:24

東京新宿區電梯大樓比台北大安區還便宜!?

如果有人問你房子投資買在哪裡,若你回答「我投資在台北縣三峽…」,一般人會客氣的跟您回應「那裏環境不錯喔!」,但是心裡定會想著「自住是OK啦,但一定不會賺,以後不一定賣得掉,也不一定租的掉!」若是你回答..

11/19 10:45

日本不動產 價揚仍吸金

日本不動產投資過去六年可以說是全球不動產投資的寵兒,不僅吸引台灣、香港、大陸、新加坡等亞洲華人圈的青睞;也吸引歐洲國家主權基金還有許多國際級企業如黑石集團等入主東京商辦及東京房屋。這股日本投資熱潮讓猶..

11/8 13:44

日本買房秘訣 商用透天厝比套房划算

根據日本的大樓管理法,在管理費之外,還會再多收一筆修繕費,也就是說,消費者買這間大樓,不管是住家或店面,大多要多負擔投報率的2~3%,這筆開銷是專門投入修繕的部分,新大樓的話,大多在購屋時就先收取一筆..

11/15 10:22

【廣編】鈞貴建設機構「鈞貴極馥」盛大公開 聚焦客運生活圈未來購屋趨勢

鈞貴建設機構從2020年的極美家I、極美家II、鈞貴極美I到2023年的鈞貴極美II,逐年深耕大園客運、觀音草漯,並以創新建築美學和深化工藝永恆價值,累積住戶的信賴。今年更創造了鈞貴極美II的銷售佳績,並於10月10日在鈞貴極馥接待中心舉辦感恩派對,同時揭開全新建案「鈞貴極馥」的盛大公開。

13小時前

神秘自然人分3次吃下gogoro高雄門市 單坪300萬直逼帝王價

電動車品牌gogoro高雄中正門市2018年盛大開幕,位於苓雅區中正三路,近年出現同一自然人整合基地陸續收購,根據最新實登,其中2筆土地成交價高達300萬元,已逼近高雄2013年創下的美術館特區306萬元地王價格。

13小時前

台北10大公園宅花博旁漲最多 1公園周邊有望補漲

統計台北市10大公園周邊房價,漲最多是中山區花博,均價站上9字頭,年增幅高達17.7%。不過,萬華青年公園竟不漲反跌,均價跌到6字頭,也是10大公園中唯一價跌的公園。不過在地房仲,該區有捷運萬大線利多,房價還在低基期,未來有望補漲。

15小時前

東森房屋 精選好屋

讀者迴響