文／藍文強
提到海外置產，除了找到一個正派經營的不動產仲介業者外，還有一個非常重要的夥伴，那就是銀行。尤其是在國外有分行的銀行，更是許多海外投資人在投資時不可或缺的重要推手。就以我們最熟悉的日本不動產來舉例，相信你看完後應該會覺得還是和幾家主要的銀行保持好關係比較好。
東京不動產的崛起約在六、七年之前，從2011年開始就有許多投資人著眼於國內許多打房政策及台北房價已到高點，另外尋找投資標的；後來發現一片新藍海，就是沉寂20多年的東京不動產，當時敢勇於投資日本的海外投資人並不多，物件任君挑選，不但房價低，投資報酬率還高達8%以上，一切都很美好，偏偏當時的日幣匯率卻是高到每台幣大約只能換到2.63-2.85日圓，對比現在一塊台幣可以換到3.5日幣左右，如果純粹以現金投資日本房地產，光是匯損就損失了30%以上，所以有許多抱著現金投資日本小套房的海外投資人，還真的被匯率給逼進套房。
因此，對將來想要投資日本不動產的朋友幾項建議：
1、選擇銀行能夠貸款的物件：
最簡單的辨別方式就是東京23區內的物件以及選擇新的耐震法之後建造的物件；銀行在貸款前一定會審慎評估不動產，等於對我們的投資做了第一道的把關！
2、選擇超過五千萬日幣的物件：
銀行的房貸放款通常有門檻限制，為了滿足最低門檻大約就是五千萬日幣左右的物件，當然門檻越低的話，物件總價當然可以更低囉。
3、一般銀行的房貸目前來說可以達買賣價格的五到七成，所以你的投資有大部分是不會受到匯率影響的。
4、投資國家匯率在高點時使用，現金質借：
扣除貸款的成數之後，其實自備款也是一筆相當大的數字。若是當時匯率很高，投資人也承擔相當大的匯率風險；投資人可以準備比自備款在多一成左右的現金當作擔保，然後選擇借貸日幣在日本的分行放款。
這樣有甚麼好處呢？你所準備的現金只是擔保品，用來擔保在日本的放款而已，未來靠著收益慢慢的把房貸及現金質借的放款一起慢慢償還，如果匯率往下降，絕對不會受到損失，本公司也有許多客戶使用這種作法，成功避開匯率風險，相較同期現金購買物件的投資人真的是賺很大。
在海外置產時，除非有另外的想法，只要花少少的貸款利息，就可以降低大大的匯率風險，有效地透過銀行來操作，做最安全的海外投資。
●藍文強：不動產經紀人考試及格，現任國際東京不動產業務經理，幫助想要在日本置產或投資的朋友找尋心目中理想的日本不動產；並協助已經有日本房地產的朋友，迅速銷售在日房產。
原刊於國際東京不動產投資顧問公司，授權轉載
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