在日本當包租公可是比房客弱勢!

▲▼日本房產 (圖/翻攝自pakutaso.com)

文/藍文強

不論是東京不動產或是大阪不動產,從2011年以來可以說海外置產的新藍海,東京不動產從一開始的都心五區、山手線內的區域拓展到23區,甚至有海外投資客看到橫濱以及神奈川縣與千葉縣;熱潮持續幾年後,隨著東京房地產價格的水漲船高,嗅覺敏銳的投資人又往關西到日本的第二大城大阪市。大阪不動產果然不負眾望,在大阪市中心浪速區的難波以及北區梅田8-10%的利回讓供給量原本就少之又少大阪房地產上漲速度超過東京,同樣的擴散效應也在大阪出現,海外置產投資人就將眼光放到京都、神戶,甚至是名古屋都有投資客的蹤跡。

這些年我們一起追的日本不動產,難道都像女神般完美無瑕?只要把錢放到日本房地產市場就能讓您的資產漲漲漲?投資日本就是想要在日本房地產賺到租金以及房價的上漲,如果能賺到匯率就真的更完美了!在等待房價上漲把房子賣掉之前,租金是相當重要的收益,不但要讓投資人足以支付貸款,還要讓屋主可以修繕自己的不動產;但是你知道嗎?日本的法律相當保護承租方,在最差的狀況下,也有可能趕不走不按時付租金的租客。

日本人的人文素質也是一直深受台灣人的信賴,所以也是大家放心把錢放在日本很大的因素,但日本政府認為承租人是比較弱勢的一方,所以在法律上比較保護,與台灣的物權所有權絕對有很大的不同,台灣只要延遲不付租金兩個月,抵扣完押金後,再延遲兩個月房東就可以要房客退租;但是日本這方面只要每三個月給一次房租,基本上房東就無法強制要求房客搬離;但是若是延遲超過三個月沒有給租金,就建議進入法律程序,雖然您的物件會有物業管理公司在管理,但也僅能夠代替屋主催收,無法代理屋主從事法律行為,還是必須由屋主本人提起訴訟,由法院的強制力來請租客離開,可是,此時屋主卻要給付一筆費用讓承租人搬離。

聽起來很無奈,但是日本會遇到租霸的情形等同於台灣,只是在日本社會怕給人添麻煩的文化相當濃厚,這種情形可以說是幾千個才會出現一個,並非常態,只是提醒想要錢進日本不動產的投資人,日本對於承租人是相當禮遇的,和台灣包租公說了算大大不一樣,要和房客有任何租約上的變動,都要在租約到期前,提早三個月開始溝通。

●藍文強:不動產經紀人考試及格,現任國際東京不動產業務經理,幫助想要在日本置產或投資的朋友找尋心目中理想的日本不動產;並協助已經有日本房地產的朋友,迅速銷售在日房產。

原刊於國際東京不動產投資顧問公司,授權轉載

關鍵字:藍文強日本不動產投資房產

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