文／洪倩宜 圖／本報資料照
張小姐想買桃園藝文特區的中古屋，於是找上房仲業務代為洽談，後來終於看上一間開價658 萬元的房子。過程中，房仲業務表示可幫忙張小姐談到逾8 成，約560 萬元的優惠貸款，但誰知簽約後銀行竟表示只願核貸6 成，約400 萬元的條件。這下子張小姐發現自己根本無法負擔，若解約還得支付60 萬元解約金，交涉多次後除了自認倒楣卻也無可奈何……。
這是筆者偶然間在報章雜誌上看到的一則新聞，但是印象很深……。畢竟買房是人生大事，是每個人一生之中最重要的交易商品之一，因為交易金額龐大且買賣過程較繁雜，加上其牽涉之法令繁複與專業，不少人會委由房屋仲介人員代為銷售或購買房地產，但交易糾紛也屢見不鮮。
內政部不動產資訊平台統計2017 年不動產糾紛包含終止委售或買賣契約、訂金返還及隱瞞重要資訊等共達1,735 件，所以儘管已委託房仲協助，還是不能太大意，以免蒙受損失，建議最好委託信譽較卓著、口碑良好的「房屋仲介公司」協助，若委託對象為名不見經傳的房仲業者，從業人員素質較可能良莠不齊，在選擇房仲之前，最好多方打聽其在同業中之口碑如何，才不會所託非人。
房市回溫，房仲從業人員數量也出現回升。據內政部統計，至2017 年底全國受僱的不動產經紀業從業人員有44,607 人，全台房仲業逾6 千多家，精華商圈各大品牌房仲競相插旗進駐，人員難免會良莠不齊，媒體也不乏報導，有少數不肖仲介隱瞞重要資訊、未確認屋況導致漏水問題、虛報交易價格欺騙當事人或從中騙取暴利價差等。面對龐大的房仲大軍，到底該如何選擇一個優秀且合格的經紀人呢？
更何況房仲百百種，有些人習慣找一位熟悉或朋友介紹的房仲人員服務，因為較有好口碑，也有人認為委託多家房仲，成功買賣屋的機會更大，因此難免會遇到形形色色不同風格的房仲。
經紀人還是業務員？張大眼看分明……
目前台灣的房屋仲介人員除了經國家考試的不動產經紀人之外，不少是屬於「營業員」，營業員只要高中以上畢業，密集上課滿30 個小時就可以申請登錄為「營業員」從事房仲業務，所以消費者最好弄清楚面對的是「不動產經紀人」還是「營業員」，最好深入瞭解這位房仲人員的素質如何？從事房仲工作多久？待過哪些區域？對於房地產法規及買賣作業是否熟悉？是否了解增值稅、房地合一等稅制的計算方式等，多方測試其專業。因不動產買賣過程中，涉及許多專業知識，如建築法規、地政稅令等，唯有合格的不動產經紀人，能提供專業的房產知識及資訊，降低交易紛爭的風險。
此外，最好找具有規模且有好口碑的房仲品牌及門店，畢竟目前房仲品牌眾多，且採取直營店和加盟店兩種方式經營，直營店由總公司直接派員管理，所有門店的人事、總務和行銷資源皆來自總公司，責任統一且明確。加盟店則是獨立經營的「個體戶」，繳交加盟金月費給總公司，總公司提供經營方面的協助，讓加盟店對外可掛總店招牌，但不負責加盟店的營運。
民眾在選擇直營店或是加盟店時，權益保障上也有所不同，若選擇信譽卓著的房仲公司加持，對於買賣雙方的權益會更有保障。除了市面上知名的幾大房仲品牌，當踏進房仲店家時，一定要留意是否有公司執照、營利事業登記證、主管機關許可文件、不動產經紀人證書及公會會員證書，有些業者還會貼心地把收取報酬的標準及方式，揭示於門店明顯的地方，這些都是合格房仲業者必須具備且公告的基本資料。
房仲週邊服務一籮筐，增添購屋保障
依據內政部不動產經紀業管理條例規定，經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，而是應依實際成交價金按中央主管機關規定之報酬標準計收，服務報酬約定比率須明確記載於委託契約中，買賣雙方合計不得超過6%。且有的房仲公司還會提供產業周邊的相關服務，例如不動產說明書、履約保證、凶宅與漏水保固、估算稅費、輻射屋檢測及代書服務等，這些皆有助於提升買賣雙方的房屋交易安全，最好跟房仲人員逐一確認有哪些權益與義務。
倩宜姊姊的找屋小叮嚀
Q：房仲百百種，怎樣才算是合格的好房仲呢？
A：1. 經政府考試及格的不動產經紀人，其具有專業素養，能顧及買賣
雙方的權利義務。
2. 拒絕使用銷售話術及手法，迫使買賣雙方在短時間內做出倉促的決定，而是儘量站在雙方的立場給予協助，並讓買賣交易過程公開、透明及安全。
3. 會詳細說明該物件的「不動產說明書」，誠實告知該物件如產權歸屬、屋況、坪數、建材、樓層及屋齡等相關資訊，並審查確認資料是否屬實。
4. 協助確認交易過程的每一份契約書，並對於契約書中的重要內容，例如不動產標的物、委託總價及交付方式、委任期限、斡旋金的交付、服務費的交付、買賣契約的簽訂、委任契約的解除、違約的損害賠償等，都應先跟消費者逐條說明清楚，避免日後徒增糾紛與困擾。
5. 深入體察客戶需求，努力配對適合的房子，盡量減少無效的看屋行程。
●作者洪倩宜，文章摘錄自《錢難賺，房地產別亂買：一位單親辣媽的真心告白》，由時報出版授權提供。
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