台灣人只會炒作房地產?美國稅賦機制教你怎麼買房

▲▼環狀線周邊房價漲跌互見- 橋和站(中和區中山路,橋和路間)。(圖/記者宋良義攝)

▲ 環狀線周邊房價漲跌互見- 橋和站(中和區中山路,橋和路間)。(圖/記者宋良義攝)

圖文/美國會計師小羊的生活&投資手札

台灣房價居高不下,近幾年政府透過提高交易成本及實價登錄進行打房,然而台灣高房價因素卻並非只因為交易成本,更重要的是台灣房屋的持有成本相較其他先進國家過於低廉,導致有錢人可以以近乎零成本持有許多房產。

為什麼說台灣的房屋持有成本很低呢?

一般房屋持有人每年都要繳交房產稅(房屋稅及地價稅),而這個稅額基本上是由房屋及土地價值(稅基)x 稅率得來的,但是在台灣,這個房屋及土地價值是和市場價格脫鉤的。

這裡選擇美國加州San Jose一處購入價為$605,000的30年自用獨立屋(Single Family Home)及台北市一處屋齡30年購入價為1830萬元的自用公寓做比較。

以下是聖塔克拉拉郡(Santa Clara County)政府網站關於該處房產每年需繳交的房產稅的計算:

▲▼房價居高不下原因。(圖/取自美國會計師小羊的生活&投資手札)

稅基及房產價值是$617,100,因為郡政府每年會依據市場房價來調整評定房產價值,然而加州政府亦規定每年房產稅最多只能漲2%,因此這間San Jose的放產自2016年以$605,000購入後,稅基增長2%,成為$617,100。($605,000*1.02=$617,100)

稅基$617,100又可分為土地(Land) US$ 308,550及房屋(Improvement) US$ 308,550兩部份,稅基再乘以當郡稅率及特別稅。特別稅(Special assessment) 是指對在公共設施或市政建設改進中受益的財產徵收的一種稅。例如,因市政當局對街道的拓寬和修整而使沿街地價上漲或是當地建設圖書館導致鄰近建物增值。

在這個案例中$617,100 * 1.3052%(稅率) = $8,054.37 + $1,225.38 (特別稅) = US$ 9,305.67 如果此房屋為自用住宅可再減免 US$70 = US$ 9,235.67 也就是說這一間60萬美金的房產一年的房屋及地價稅約為美金九千多美元元,折合台幣約$286,300元。

▲▼房價居高不下原因。(圖/取自美國會計師小羊的生活&投資手札)

反觀購入價格$1,830萬台幣的台北市公寓,財政部認定房屋部分評定現值是19萬台幣,土地的評定現值則是187萬台幣,分別乘上稅率$191,000 * 1.2% + $1,870,502 * 0.02% = NTD$ 6,033,也就是說市值$1,830萬台幣的台北市公寓一年的房屋稅及地價稅僅為台幣六千元。

▲▼房價居高不下原因。(圖/取自美國會計師小羊的生活&投資手札)

換言之,售價、屋齡相近的房屋,美國的房屋持有人一年需支付台灣房屋持有人近48倍的房屋及地價稅。

▲▼房價居高不下原因。(圖/取自美國會計師小羊的生活&投資手札)

說到這裡有些人可能會認為,那是因為美國勞工平均所得及GDP是台灣數倍,所以可以繳得起高額的房屋相關稅賦。但其實比較台灣其他動產如汽車,一台2000cc的自小客每年的牌照稅為NTD$11,230,再加上燃料稅NTD$6,180,一台車一年的總稅額為NTD$17,410,而一棟近2000萬元的房屋竟只要納台幣$6,000左右的稅。 由此可知,這是稅負失衡,政府沒有創造適當的房屋市場機制。低持有成本導致一般民眾將房地產視為財富保值/增值的最佳利器。
▲▼房價居高不下原因。(圖/取自美國會計師小羊的生活&投資手札)

除了低持有成本以外,另一個弊端在於不合理的自用住宅認列,讓一個家庭可以有三處自用住宅,直系尊卑親屬都成為人頭。

台灣地價稅一般稅率為 1%,自用稅率為0.2%,以住家房屋稅來說,自住為1.2%, 非自住的住家為1.5~3.6%。簡單來說,房屋登記為自用住家大約是繳納一般稅率的三分之一。台灣屋主除了以較高總價的房產登記為自住,達到節省最高的稅率,還可以登記共三處的高總價產品。

反觀美國一年70美金的自用減免,一個家庭只能登記一處,加州自用住宅的減免也僅僅是房屋稅基減七千元,即稅金一年減美金70元。

▲▼房價居高不下原因。(圖/取自美國會計師小羊的生活&投資手札)

美國設計這樣的房屋稅賦機制,即是在教育消費者,不要買超過自己需求的高總價房產也不要囤房,因高總價代表著高稅賦,而囤房則有高持有成本。都市土地是稀缺資產,本就不應淪為投資客囤積炒作的商品。

近日來新聞經常提及受貿易戰影響,台商鮭魚返鄉等議題。在國際情勢以及政府放寬境外資金課稅條款的影響下,台灣已吸引數千億投資金額返台,但與此同時筆者也憂心,政府規定這些境外資金返台五年後,方可投入房地產, 而房地合一稅對於五年後重購也有全額退稅機制,這些政策是否會導致五年後資金又大舉進入房市炒作?近期身邊不少過去在房地產市場賺得滿盆缽的長輩間口耳相傳,說「現在不買,等資金進來,五年後絕對買不起」 又有言道 「台灣沒什麼好投資的,只有房地產」,所以鮭魚返鄉資金絕對會流到房市。這令筆者不勝唏噓,難道台灣沒有實業、人才可以投資,資金都應該進房地產炒作嗎? 美國前首富及微軟創辦人比爾蓋茲Bill Gates將個人資產超過百分之六十都投入於美國及全球股市,因為他相信企業創新才是驅動財富的最佳引擎,而產業創新升級才會促進國家經濟體發展、提升就業及勞工薪酬增長的正向循環。

關鍵字:美國台灣房地產房屋稅賦機制地價稅

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