41歲奶爸「4房出租」月收17萬 公開唯一天條

包租公林泰博在新北市買下4間老公寓,合法隔套隔間共10間,月租金收入17萬。

▲包租公林泰博在新北市買下4間老公寓,合法隔套隔間共10間,月租金收入17萬。

圖文/鏡週刊

41歲的林泰博買屋收租已有7年時間,實戰經驗淬鍊出自己的一套攻略,他說,「市場上奉行的房市鐵律『Location(地段)、Location(地段)、Location(地段)』, 未必適用包租公,對我來說,只要買得夠便宜,一定有肉吃。」林泰博追求租金投報率站上5%~7%水準,並教戰估價3招,精準掌握進場點。

「投資房地產,最關鍵就是看租金投報率,如果買貴了、壓縮投報率至2%~3%,沒賺頭啊!這筆錢還不如去買美債、買高股息ETF。」林泰博坐擁新北市4屋、合法隔間隔套共10間,扣掉房貸本息均攤,林泰博每月淨利潤10萬入袋。他傳授估價3招密技,樂當包租公。

1、瞭解租金行情,嚴控投報率5%以上

雙北都會區的租金水準雖不會差距太多,但仍要精準掌握區域行情,林泰博教戰,像是591租屋網等網站都能參考,既然已知物件開價、周邊租金水準,就能粗估投報率。

對租金要很瞭解,如果低估租金,可能會出過於低的價格,但如果高估了,又會吃掉投報率,「像是租金估2萬,最後卻ㄍ一ㄥ到1.8萬,本來預估投報率5%,做出來只剩下4%,這樣就不及格。」

2、中信估價+樂屋查房價,精準出價

「中國信託銀行的『中信估價』系統,對於老屋估價最精準,輸入地址後,可看出銀行能鑑價多少,如果買到估價以下的1~2成那最好。」林泰博公開自己的唯一天條:買便宜,「我只看數字,不考慮地點,買得夠便宜就有賺頭,超出行情的物件,離捷運站再近我也不要。」他認為,因持有成本低,接手買方還有肉吃,萬一房市大跌,輸得也比別人少。

再搭配樂屋網的實價登錄功能,查詢近1年的成交紀錄,做為自己出價的基準。林泰博感受到雙北房價飆漲,壓縮投報率,近半年他轉戰台中,「我現在每個禮拜衝一次台中,看了40間、付斡旋金談了6間都沒中,我就繼續看。」林泰博說,多培養手感有助精準出價。

3、掌握室內合法面積,精算投報率

要創造漂亮的投報率,還要掌握室內合法面積,除了格局圖之外,林泰博還會搭配測量成果圖,「它是房子的外框線,要仔細核對哪裡是合法範圍、哪裡是違建,違建空間不適合隔套,瞭解實際使用空間有多大,才能算出能隔幾間。」林泰博舉例,24坪隔3套,可是這個房子卻有8坪違建沒算到,隔套縮水變成2套,「那就完蛋了,硬生生吃掉投報率。」他說。

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關鍵字:鏡週刊林泰博房產雲

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