房價低迷時 為何建商不敢碰都更?

▲▼房地產,房價,台北市,台北101,都更,房市,老舊房屋,頂樓加蓋,違建,住宅區。(圖/記者李毓康攝)

▲遊戲規則一再修正,加上房市反轉,建商在都更案完成後利潤已不如早期。(圖/記者李毓康攝)

文/台北市、新北市老屋改建發展協會理事長胡偉良

這幾年房市走弱,市場買氣薄弱,加上實施容積管制上限與新成屋高額房屋稅,讓都更頓時「熄火」。

早期都更的操作模式是建商整合興建都更宅,低價買下破舊老房子,藉著容積獎勵、容積移轉,爭取額外的樓地板面積,再透過預售模式,減少投資資金,房價連年看漲,完工後交屋入帳即能回收資金,賺得超額收益,這都是早期的都更模式。

但都更發展到近期,由於遊戲規則的一再修正(包括容積獎勵、成本計算方式的透明化和修改),建商在都更改建後的直接利潤已經變薄了;再加上房市反轉,使建商從事改建的主要獲利來源(權利變換核定到完工交屋,這一段期間的房價升值變化),可能由正轉負,因此建商在都更完成後不僅利潤不再,甚至可能陷入虧損的局面。

舉一個台北市1000坪的住宅都更案例為例,興建相關費用(共同負擔)假設約8億,並以當時的房價分回市值8億的房子,其中建商(實施者)的法定利潤為9千6百萬元(12%利潤率),建商墊付的款項為3.2億(4成),投資報酬率約30%(4年,平均每年約7.5%) ,尚屬合理。

但若此一改建期(4年)間房價跌了10%,這時候建商的利潤將變成:法定利潤9千6百萬扣掉跌價一成0.8億=0.16億,等於投資報酬率只剩下0.5%(4年,平均每年約0.125%),從這數字可看出,在房市不被看好的時期,建商的獲利微乎其微。 倘若房價在此一期間跌了12%或更多,那麼此時建商的利潤將由正轉負。

可以預見的是:在房市逆轉房價下修的時代,建商必定全面退出都更改建市場。這個現象從最近大部分都更案件紛紛撤件或停擺已可看出端倪。

關於胡偉良

胡偉良畢業於台大土木系,畢業後通過國家高考取得技師執照,做過公務員,不到兩年離職,轉入民間部門工作,先後從事建材、營造業務,之後再跨足房地產領域。

任職期間,基於工作上的需要繼續進修,並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。從商期間共經歷三次危機,資產三次歸零,均重新再起。目前從事房地產生態系的建構。

▲▼品嘉建設創辦人胡偉良。(圖/品嘉建設提供)

關鍵字:房價房市建商都更推案容積管制胡偉良房屋稅權利變換住宅

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