美國房市觀測/2019年橙縣爾灣房地產走勢分析

▲▼美國房地產分析圖。(圖/地產分析師 傑西 JC Kung提供)

文/傑西 JC Kung

南加州華人的聚集地眾多,以加州洛杉磯來講,從聖蓋博谷延伸的蒙特立公園市、聖蓋博、亞凱迪亞、聖馬立諾,一直到東區的羅蘭崗、胡桃市、鑽石吧、哈崗等等,實在為數眾多,不勝枚舉;然而,以橙縣(Orange County)而言,卻只有爾灣(Irvine)一個城市,對於喜好距離海邊不太遠且比鄰白人社區的生活環境的華人新移民極具吸引力。

Irvine是橙縣富裕的郊區城市,人口大約21萬人左右,也是南加州半導體設計(如Broadcom、TSMC、Toshiba...)及汽車設計的重鎮(如Toyota、Mazda、Rolls-Royce、KIA...),因此從1980-1990年代,大多是台灣或日本的高端新移民進入或是台灣小留學生家庭在橙縣落腳置產的首選之地。比如說,台灣前股市大戶翁大銘的第二代或是曾經在台灣紅極一時的LA boys等等,都曾是爾灣的居民;近十年來,橙縣又成為大陸新移民的最愛,因為周遭全部都為10分的學區,加上爾灣市政府1971年在Irvine company成立時,有做了極嚴格完整的城市規劃,因此街道寬廣、市容整齊、社區綠樹成蔭,是美國大型規劃城市社區的典範。

2013年的爾灣,在美國經濟漸漸脫離金融危機的陰影,加上中國大陸的新移民的情有獨鍾,居然從該年的三月開始,房地產呈現跳躍式的成長,以中間價位的房屋為例,從2013年的每平方尺最低價位315美元一舉躍到430美元,等於一年之內成長了36% 。該年在150萬美元到250萬元美元的高價住宅部分,也一掃多年來金融風暴之後的陰霾,從2012年僅5%左右的成交率,一舉在2013年六月份衝到了約75%的成交率。

分析地理位置、價位及開發先後,我們將爾灣分為北、中、南三個地區:

北區:位於5號高速公路以北的Northwood及Orchard Hills地區,目前房價每平方尺大約在450美元左右,大部分的建築開發商也都在此區興建新屋, 如The New Home Company, Lennar, KB home, Toll Brothers等等。

中區:位於5號高速公路以南到405號高速公路以北,此區稱為Woodbridge,大部分為平地,也是爾灣比較早開發的地區,爾灣的南湖及北湖也坐落於此,每平方呎的價位大約在450-500美元左右。

南區:大致位於UCI爾灣大學周圍,有許多的學生住宿區及公寓;另外爾灣最高檔的地區Turtle Rock以及Shady Canyon也坐落於此區,房價大概每平方尺550-600美元左右。

▲▼美國房地產分析。(圖/地產分析師 傑西 JC Kung 提供)

爾灣在歷經2013-2014年房地產的暴漲之後,2015、2016年則維持平穩成長,2017和 2018年北、中、南三區各自呈現漲跌互見的局面:北區由於房價較低也較新,再加上建築商仍然在不斷開發促銷新屋,目前價格相較於過去12月的平均價仍然有5%的上漲;中區由於是爾灣的心臟地區,價格仍十分的穩定,相較於12個月的平均價,仍約3-5%的上漲,但是靠近西邊Santa Anna及55號高速公路附近的房子,則是呈現全年5%的下跌趨勢;南區除了UCI大學城附近的中價位房屋外,大部分的高檔豪宅都是以3-5%的速度下跌,像是Hidden Canyon位於5號高速公路及405號高速公路交接以南的新開發區,目前比起全盛時期價格已經跌落超過5% 。

綜觀過去五年爾灣房地產,歷經2013、2014年的盛極一時,到之後的理性成長,以及最近的北、中、南漲跌互見, 預估2019年,北區Orchard Hills及Northwood應該價位成長速度再放緩到全年1-2%左右,但是如果該地區開發商仍然繼續大量開發,提高市場供給量,也有可能出現房價小幅下滑。

中區Woodbridge,由於附近並沒有開發商大量提供市場供給,房價下修的可能性應該並不高,應該維持全年1-2%的漲幅。

南區Shady Canyon和Turtle Rock的高價房及豪宅,由於最近中國因素及市場現金支撐不如預期,應該還會維持在全年3%左右的價格下修,至於其他中間價位的房子,應該還是會有全1-2%的價格上升。

●文章授權:http://UShome123.com 地產分析師 傑西 JC Kung(地產執照號碼:CalBRE#01930843)

關鍵字:美國華人房地產美國房地產爾灣橙縣

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