一張表秒懂成本VS房價結構 漲價!不是建商說了算

記者陳建宇/高雄報導

近1年來房價持續上漲,很多民眾都覺得吃不消,甚至認為是「建商炒作」導致房價上漲,不過根據建商的原物料、土地、人力成本數字可明顯看出,即便建商利潤不變,近1年蓋房子的成本增加了23.5%,然而房價上漲約15%,房價漲似乎是必然的現象。

▲▼漲價,原物料,土地,工資,成本,上揚,房價。(圖/記者郭芳如製)

▲根據數字可以發現,房價上漲的主要因素為原物料上漲。(圖/記者郭芳如製)

近半年來雖然政府釋出多項「打炒房」措施,但對於抑制房價似乎沒有幫助,各地區的房價仍持續上漲,很多人就直指「建商炒作」是最主要的原因,不過真的是如此嗎?從數據上分析可能會更客觀。

《ETtoday新聞雲》委託上揚國際建築團隊提供近1年來各項建築成本數字,從圖表中可以發現,最近1年除了砂石、瀝青的價格是下跌之外,其餘各項蓋房子的原物料全面上漲。

上揚國際建築團隊營業四處總經理施棟瀝表示,除這些原物料之外,土地也是蓋房子相當大的成本支出,而從最客觀的政府土地標售就可以發現,土地價格上漲也相當兇猛,近1年也有20%的漲幅。

▲▼漲價,原物料,土地,工資,成本,上揚,房價。(圖/記者陳建宇攝)

▲近年土地價格飆漲,也提高建商成本。(圖/記者陳建宇攝)

因此,包含原物料上漲20%、土地上漲20%,建商要維持利潤不變也只能調高售價。施棟瀝以楠梓高雄大學、1坪土地可蓋7坪房子為例,該區段土地去年每坪約40萬元,但現在標售價格已站上5字頭,包含原物料、人力的營建成本也從去年的每坪9萬元、上漲到今年的11萬元,在管銷成本、建商利潤維持20%的情況下,每坪的售價就從去年的20萬元漲到今年的24.7萬元,漲幅約23.5%。

不過楠梓高雄大學的房價並沒有漲到23.5%,根據統計今年的成交價約落在每坪23萬元上下,與去年的每坪20萬元相比上漲約15%,因此甚至可以說房價上漲的幅度還沒跟上原物料、土地上漲的速度。

▲▼漲價,原物料,土地,工資,成本,上揚,房價。(圖/記者陳建宇攝)

▲人力短缺造成工資上漲,也是房子漲價的元兇之一。(圖/記者陳建宇攝)

高雄市代銷公會理事長謝哲耀表示,近1年來房價的上漲說穿了就是「反映成本」,而為了控管成本建商也紛紛放慢開工的腳步,甚至選擇成屋再銷售,就是擔心預售若快速完銷,開工時卻發現成本又再上漲,利潤將會更低、也有可能賠錢。

謝哲耀坦言,現階段房價要下跌「不可能」,也有愈來愈多民眾體認到這點,因此在近期高雄並沒有太多房市利多、政府又積極出手打房的狀況下,買氣還是維持不墜。謝哲耀表示,去年疫情開始之際很多人選擇觀望不買房,認為房價有下修的機會,但1年過去之後民眾發現房價並沒有下跌、反而繼續上漲,因此有剛性需求的人便開始出手,也是維持買氣的原因之一。

至於未來這些原物料、土地是否有下跌的可能,施棟瀝認為難度很高,尤其土地這種無法複製、進口的素材愈來愈少,蓋1塊就少1塊,價格不可能修正回到過去低水準,建商為了營利也不得不加價買,房價要下跌機會渺茫。

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關鍵字:漲價原物料土地工資成本上揚房價

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