商用不動產「天氣」概況 一張圖秒懂市況

▲宏大商用不動產天氣概況。（圖／宏大不動產企研室提供）

記者葉佳華／台北報導

經歷2016年的房地產不景氣，多數房地產業者積極設法改變經營策略力抗寒冬。在五大商用不動產市場方面，商仲業者指出，2016年全年及2017年第一季辦公室、零售店面、工業廠房、土地及旅館等市況，各有不同調性，多數市場呈大小不一的跌勢，反觀像工業區土地則逆勢成長。

宏大國際資產總經理陳益盛表示，由於不同類型的不動產市場，各有不同的需求及差異，市場消長曲線也不盡相同，因此特別以不動產天氣預報的概念，簡明分析2016年全年及2017年第一季五大類商用不動產天氣概況。

1. 辦公室

統計2016年北市五大行政區辦公市場概況，交易量比2015年明顯減少了約72件，減幅約37.7％，商辦價格則由2015年的每坪77.2萬元，下修至每坪76.18萬元，價格微幅下跌約1.37％，商仲業者預估，2017年第一季、第二季辦公室需求將回籠增加交易量，價格則視區域不同，有重大題材或交通建設區位、建築規劃佳的標的，可望持平或略微下修。

2. 零售店面

統計台北市六大行政區店面交易總金額，由2016年第四季的23.1億元降到本季的19億元，減幅約18％，但2016年全年度億元以上店面交易量則表現優異，其中，萬華區則因西門商圈復甦，帶動交易量逆勢成長的區域。業者預估，億元級店面交易仍限於特定企業或老闆，今（2017）年能否突破20件門檻也是觀察指標。



▲西門店商圈人潮及店面。（圖／記者葉佳華攝）

3. 工業及廠房

2016年工業廠房交易，屬於相對穩定的市場，統計新北五大工業區土地買賣，交易量或價格皆呈現上揚，加上新北工業區土地近年因陸續三條捷運線加持，改善交通運輸，預估新北市只要路寬至少12米、面積300坪〜2,000坪以上工業地仍屬抗跌產品，大致呈現「僧多粥少」的態勢。

4. 土地

｢台灣六都的土地交易，可說是最反映房地景氣的先期指標。」商仲業者說。統計六都2016年金額1億以上的土地交易量約為651件，則較上一年度的945件，減少了約3成的交易量，由此不難看出建商對於房市接下來的走勢多採保守的作法，今（2017）年土地交易預估以雙北市100〜300坪建地為主力，但因雙北好區位土地難尋，因此同時往中、南部開發千坪基地也是幾家大型建商的調整作法。

5. 旅館

由於旅館新增供給量持續增加，加上陸客團銳減，使得全台住房率呈現下修的情形，幾乎退回2011、2012年的水準，因此旅館拋售的消息頻傳，僅有台北市的旅館維持較穩定的住房率達72.33％，但仍低於去（2016）年。且以台北市現有市場上待售旅館的開價投報率，只要低於2.5％都表示售價偏高，若非整棟標的，其投報率勢必更高才有買家願意接手，「預估最快要Q3〜Q4才較有機會傳出交易。」