▲社區住宅大樓示意圖。（資料照／記者葉佳華攝）
記者葉佳華／整理
每個人都希望享有安靜、舒適又安全的居住生活品質，但日前有民眾反映，某鄰居住戶常帶著一大群人出入，影響其他鄰居的安寧，對此，他求救專家該如何解決？景文物業管理機構董事長郭紀子認為，若住戶有發生違規情事者，應先由管理委員會、管理負責人或其他住戶視其違反程度及惡劣情形，採行第一階段的勸解。
（民眾）Q：我們家是華廈，有一戶人家因為媽媽過世了、爸爸長年在大陸工作，那個小孩是不良少年，每天帶一大群人出入社區。其他住戶都不勝其擾，想請問這種根據《公寓大廈管理條例》，有沒有辦法去抵制閒雜人等一直出入的狀況。或是我們可以報警嗎?
（郭紀子）A：《公寓大廈管理條例》(以下簡稱「條例」)第五條：「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」因此，公寓大廈專有部分之利用應在正常使用及不違反區分所有權人共同利益之原則下為之。
「正常使用」係指在符合法令規定之使用方法使用之。所謂「違反區分所有權人共同利益之行為」，大致可分為三類，第一類是違反允許使用規定。例如土地使用分區管制建築物原核准用途。第二類是對於建築物構造實體之損害。例如任意破壞或更改建築物樑、柱、承重牆壁、基礎等主要構造者，或超載使用建築物，影響建築物構造安全。第三類是妨害建築物環境品質。例如，製造儲存危險品或經營公害性行業以及其他法令禁止之行為。以上違法使用行為都可以引據公寓大廈管理條例第四章罰則之有關規定處分。
至於「不良少年，每天帶一大群人出入社區，其他住戶都不勝其擾。」必須首先明確「每天帶一大群人出入社區」，不等於「違反區分所有權人共同利益」，必須進一步深究其具體行為性質為何，喧囂？製造噪音？聚賭？吸毒？任意棄置垃圾？排放各種污染物？振動？違反住戶飼養動物之特別約定？亦或其他「不勝其擾」之行為……條例雖未對所有違法行為有制裁處分之規定，但可適用其他法令，人人均得向治安機關檢舉，予以取締。
「條例」第六條規定，住戶「於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。」住戶違反該項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
「條例」第十六條規定，「住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。」住戶違反該項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。
「條例」對於違反上述規定，定有罰則，可參考條例第四十七條、四十八條、四十九條規定。對嚴重違反住戶應遵守義務，致無法維護共同關係者，在嚴重情形下得強制其遷離或出讓。住戶有發生違規情事者，其處理程序是由管理委員會、管理負責人或其他住戶視其違反程度及惡劣情形，採行下列三階段之處置：第一階段為勸解。管理委員會或管理負責人應促請當事人於限期內改善，並存有勸導、制止證據。第二階段為向政府主管機關申請處理，台北市為都市發展局建築管理處公寓科，新北市為工務局公寓科。第三階段可由區分所有權人會議召集人召開區分所有權人會議，訴請法院處理。
「條例」第二十三條規定，有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。因此，社區規約條款也是評量其行為是否屬於「違反區分所有權人共同利益之行為」的重要依據。尤其是社區門禁管制規定，具體細節通常以規約規定或區分所有權人會議決議為主要內容。
《公寓大廈管理條例》為規範住戶行為之最重要法令，但是，規範住戶行為並不僅止於該條例之規定，還有《噪音管制法》、《社會秩序維護法》、《室內空氣品質管理法》以及《民法》相關規定等等，皆可引用。例如，大樓住戶經營視聽歌唱業如屬依法申請許可登記經營者，其營業行為過於喧嘩，影響他住戶之安寧、安全及衛生者，所稱喧嘩，是否達到噪音程度，其認定應由環保機關依其所訂標準為之。
▼景文物業管理機構董事長郭紀子。（圖／記者葉佳華攝）
●郭紀子，景文物業管理機構董事長、景文科技大學環境與物業管理系、德明財經科技大學不動產投資與管理學程特聘業界專家、課程規劃委員、台灣物業管理學會理事暨財務委員會主任委員。曾擔任南非「僑聲日報」總編輯，愛好寫作，為非洲華文作家協會創會副會長，目前長篇原創小說「印象彩虹」正在海外文學網站連載中。以上言論不代表本網立場。
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