簡明葳/2018年買房的七大準備事項

▲▼預先檢視信用與金流狀況,能為2018成家做下最好的準備。(圖/簡明葳提供)

▲預先檢視信用與金流狀況,能為2018成家做下最好的準備。

圖文/簡明葳

轉眼又到年終,矽谷房市近兩年的冬天都沒有2015年之前的明顯淡季,如果在2017因為頭期款不夠、信用分數不夠、還沒有正式簽證、股票還不能兌現…等原因導致無法買房,2018年將至,如果你在灣區有買房計畫,可以透過下列一些方式,先做好一些買房前的準備。

一、檢視財務狀況:概算頭期款Down payment (如果有含家人贈與金額Gift Funds,記得先跟Loan Agent問清楚如何匯款進美國或直接進入Escrow,每一家銀行各有不同要求。原則上是錢越早到美國越好)、計算每個月可運用資金、計算出租划算還是買房划算…。我個人也能提供更精確的計算表格,包括基本稅務上知識解釋,當然更深入的稅務相關話題,必須跟執業會計師詳細談。

二、關注一下房市:每一到兩個月我都會固定寫個人的矽谷觀察/房市分析,包括帶著客人下標買房的offer數,自我對房市的第一手觀察、來自MLS的加價率、最新的MLS成交數據、成交所需天數等等,房市已經熱了好幾年,2017更是達到巔峰,2018選擇買房絕對是買在高點,但是在灣區,一定是越早買越好。就目前趨勢看來,股市依舊大好、市場游資充盈、就業率高、經濟一遍樂觀,2018年房市看來仍有一片榮景。

▲▼矽谷近期有不少新房推出,在熱絡的房市,買房民眾萬分期待著更多的釋出量。(圖/簡明葳提供)

▲矽谷近期有不少新房推出,在熱絡的房市,買房民眾萬分期待著更多的釋出量。

三、Pre-Approval Letter:開始準備文件、並與貸款經紀聊一聊。如果想申請貸款,銀行將要求諸多文件像是W2、Pay Stub、Bank Statement,還會要求pull你的信用報告等。 此時也可以開始找貸款經紀洽詢貸款額度、利率、比較一下Closing Cost,並且需要依照身分、來美國的時間、有沒有信用分數等等,選擇最有利的貸款方案。值得注意的是,買房利率在申請Pre-approval Letter期間是不確定的,利率只能在Offer被接受開始進入貸款期內,才能鎖定當下的利率。

四、檢視信用分數:每年都有一次https://www.annualcreditreport.com/index.action 免費信用分數申請。信用分數最好700+分,信用分數越高、貸款利率可能會更加優惠,至於如何維持信用分數,建議應平均使用信用卡,舉例來說有3張各$1000額度的信用卡,請不要把一張卡片刷到最高額度$900,最好是每張平均刷$300,可以減低每一張卡別的負債率。盡量不要再辦新的信用卡、辦理車貸、甚至在貸款期間換工作,如果有買房計畫,最好諮詢貸款經紀再做這些決定。

▲▼矽谷冬季的房市淡季不再,今年的銷售價格,將成為明年開春的房價基礎。(圖/簡明葳提供)

▲矽谷冬季的房市淡季不再,今年的銷售價格,將成為明年開春的房價基礎。

五、面試買房經紀:大致確定買房價格帶與學區後,也可以找一個有經驗的經紀人,從經紀人過去的買房數、加價度、經驗值是了解經紀人的第一步。再來可以見面觀察、聊聊買房方向與未來買房流程。這些準備,可以幫助你快速鎖定區域、順利買到房子。有經驗值的經紀人也能充分保護買家不在搶房的過程中,遭受風險。

六、安排買房跟時間流程:時間的掌握點很重要,為了避免急著買到房子,或是在這瘋狂的市場「搶」不到房子,無處可居。買房之前我們要概抓一下時間流程,首先必須清楚知道租約到期時間、預先搬家所需繳交的違約金、如果需要Month By Month繼續住在現有的房子裡,需要提早幾個月給房東通知?還要繳多少房租?預期拿回多少押金?了解買房流程所需時間、了解什麼是「下offer」,什麼又是「Escrow、Title insurance…」什麼又是Close of Escrow?等等。

七、開始線上看房:REDFIN、ZILLOW都是線上看房很好用的軟體,也有篩選功能,了解一下房子銷售速度、最近銷售價格、今年的銷售價格,應該是明年開春的房價基礎,大概知道感興趣的區域房市行情,可以對未來的買價有些概念。

希望這七大準備動作,可以對明年有買房計畫的你有所幫助。

▲▼最近開始積極網路看房、並了解區域特性,對於明年買房很有幫助。(圖/簡明葳提供)

▲最近開始積極網路看房、並了解區域特性,對於明年買房很有幫助。

作者簡介

簡明葳(Maggie Chien),前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者,現居美國加州矽谷擔任房地產經紀人(REALTOR®),專職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。部落格https://maggiechien.com/

關鍵字:買房簡明葳準備

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