簡明葳／2018年買房的七大準備事項

▲預先檢視信用與金流狀況，能為2018成家做下最好的準備。

圖文／簡明葳

轉眼又到年終，矽谷房市近兩年的冬天都沒有2015年之前的明顯淡季，如果在2017因為頭期款不夠、信用分數不夠、還沒有正式簽證、股票還不能兌現…等原因導致無法買房，2018年將至，如果你在灣區有買房計畫，可以透過下列一些方式，先做好一些買房前的準備。

一、檢視財務狀況：概算頭期款Down payment （如果有含家人贈與金額Gift Funds，記得先跟Loan Agent問清楚如何匯款進美國或直接進入Escrow，每一家銀行各有不同要求。原則上是錢越早到美國越好）、計算每個月可運用資金、計算出租划算還是買房划算…。我個人也能提供更精確的計算表格，包括基本稅務上知識解釋，當然更深入的稅務相關話題，必須跟執業會計師詳細談。

二、關注一下房市：每一到兩個月我都會固定寫個人的矽谷觀察／房市分析，包括帶著客人下標買房的offer數，自我對房市的第一手觀察、來自MLS的加價率、最新的MLS成交數據、成交所需天數等等，房市已經熱了好幾年，2017更是達到巔峰，2018選擇買房絕對是買在高點，但是在灣區，一定是越早買越好。就目前趨勢看來，股市依舊大好、市場游資充盈、就業率高、經濟一遍樂觀，2018年房市看來仍有一片榮景。

▲矽谷近期有不少新房推出，在熱絡的房市，買房民眾萬分期待著更多的釋出量。

三、Pre-Approval Letter：開始準備文件、並與貸款經紀聊一聊。如果想申請貸款，銀行將要求諸多文件像是W2、Pay Stub、Bank Statement，還會要求pull你的信用報告等。此時也可以開始找貸款經紀洽詢貸款額度、利率、比較一下Closing Cost，並且需要依照身分、來美國的時間、有沒有信用分數等等，選擇最有利的貸款方案。值得注意的是，買房利率在申請Pre-approval Letter期間是不確定的，利率只能在Offer被接受開始進入貸款期內，才能鎖定當下的利率。

四、檢視信用分數：每年都有一次https://www.annualcreditreport.com/index.action 免費信用分數申請。信用分數最好700+分，信用分數越高、貸款利率可能會更加優惠，至於如何維持信用分數，建議應平均使用信用卡，舉例來說有3張各$1000額度的信用卡，請不要把一張卡片刷到最高額度$900，最好是每張平均刷$300，可以減低每一張卡別的負債率。盡量不要再辦新的信用卡、辦理車貸、甚至在貸款期間換工作，如果有買房計畫，最好諮詢貸款經紀再做這些決定。

▲矽谷冬季的房市淡季不再，今年的銷售價格，將成為明年開春的房價基礎。

五、面試買房經紀：大致確定買房價格帶與學區後，也可以找一個有經驗的經紀人，從經紀人過去的買房數、加價度、經驗值是了解經紀人的第一步。再來可以見面觀察、聊聊買房方向與未來買房流程。這些準備，可以幫助你快速鎖定區域、順利買到房子。有經驗值的經紀人也能充分保護買家不在搶房的過程中，遭受風險。

六、安排買房跟時間流程：時間的掌握點很重要，為了避免急著買到房子，或是在這瘋狂的市場「搶」不到房子，無處可居。買房之前我們要概抓一下時間流程，首先必須清楚知道租約到期時間、預先搬家所需繳交的違約金、如果需要Month By Month繼續住在現有的房子裡，需要提早幾個月給房東通知？還要繳多少房租？預期拿回多少押金？了解買房流程所需時間、了解什麼是「下offer」，什麼又是「Escrow、Title insurance…」什麼又是Close of Escrow？等等。

七、開始線上看房：REDFIN、ZILLOW都是線上看房很好用的軟體，也有篩選功能，了解一下房子銷售速度、最近銷售價格、今年的銷售價格，應該是明年開春的房價基礎，大概知道感興趣的區域房市行情，可以對未來的買價有些概念。

希望這七大準備動作，可以對明年有買房計畫的你有所幫助。