商辦房價還會跌嗎?專家用3項指標Say No

▲▼內湖科學園區,內科,商辦,房地產,辦公大樓。(圖/記者季相儒攝)

▲內湖科學園區辦公大樓。(圖/記者季相儒攝,下同)


記者葉佳華/台北報導

近幾年住宅市場房價下修,市場預估這波下跌潮仍將持續進行,反觀商辦市場走勢又是如何?商仲業者認為,分別從台北市商辦交易價、量變化、新增商辦供給面以及商辦投報率3項指標來看,可顯示商辦市場已擺脫市場不景氣,買方陸續回籠看屋。

根據宏大不動產企研室統計,台北市2015~2018年中型規模以上面積的辦公室交易,2015年~2017年5大行政區平均交易單價分別為77.2萬、76.18萬、71.66萬,價格呈微幅下修;交易數量則從2015年的195件,下滑至2016年的158件,到了2017年,交易量則反而提高為167件,可說是「價跌量增」。

不過,截至今(2018)年4月為止,中型規模以上面積的辦公室交易價格反而微幅上升至每坪72.82萬,增幅約1.6%。

宏大國際資產總經理陳益盛表示,有3項指標顯示商辦市場已擺脫市場不景氣,買方陸續回籠看屋。他指出,第一項指標是「商辦交易價、量變化」,根據統計實價登錄,去年2017年全年交易量167件已超過2016年的158件,而交易單價2018年1~4月則超越2017年同期,「實際上,目前市場上可謂買方量多過可出售的物件。」

而第二項指標在於,台北市新增商辦供給無幾。陳益盛指出,近年有數萬坪大樓已從原先的辦公用途變更為旅館,或重建為高級住宅,即使買方需求略微減少,但市場買賣供給量幾乎呈現負成長,因此商辦買賣的選擇不如住宅多,「單價百萬級的優質商辦在市場上仍一戶難求,有錢也買不到。」

第三項指標則是,商辦投報率遠高於銀行定存利率,也優於住宅。陳益盛說,台北市中心5大行政區商辦平均毛投報率約2.3~2.5%,內湖區的毛投報率則可達2.6~2.8%,但內湖區空置招租期可能較市中心來得長。換句話說,持有商辦的屋主,除非有資金運用計畫,否則沒有所謂賣壓,更不會拋售,尤其位居雙捷運站周邊物件其降價彈性相對有限

根據台北市政府商業處統計,北市公司登記家數近年仍持續成長,2015年12月北市公司登記家數為17萬2436家,2016年12月為17萬5544家,到2018年6月為17萬9930家,近三年來公司登記仍逐年增加累積約7494家,對於商辦的租、買需求自然持續成長。

陳益盛建議有投資、置產需求的企業或投資人,仍應視個案條件做合理的出價,以台北市B辦的平均租金,主要落在每坪1400~1800元,以市中心平均商辦毛投報率2.3~2.5%來回推合理的市場價格,如此較不易落入低估買不到,或高估買貴的可能。A辦租金則從入門的2200~3500元為主。

▲▼內湖科學園區,內科,商辦,房地產,辦公大樓。(圖/記者季相儒攝)

關鍵字:商辦房價宏大不動產商仲辦公室交易價格租金

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