台北市都更三大毒瘤 「容積率」、「賦稅」以及「違建」

▲▼品嘉建設創辦人胡偉良。(圖/品嘉建設提供)

▲北市老屋改建協會理事長胡偉良指出北市都更三大毒瘤。(圖/資料照)

記者陳韋帆/台北報導

大台北地區建地越來越少,配合中央推動都更、危老政策,建商也逐漸轉向從此處取得建地,但產學專家仍時常有人批判進度緩慢。品嘉建設董事長胡偉良表示,根據新北市、台北市老屋改建協會調查「76個改建未成」案例,屋主不願意配合都更原因(讓都更戶複選),其中台北市三大影響都更因素為「容積率不足」、「賦稅過高」、「違章建築」。

胡偉良針對28位土地開發專員,取樣76個改建未成功之案例調查歸納,除了前述因素造成都更緩慢外。他表示,違章建築、獨居老人、一樓租金補貼、住戶怕吃虧、所有權人過多等問題,都在阻礙都更腳步的前進。

台北市容積率不足問題,胡偉良認為,原老屋容積率遠大於現行法定容積率,所以北市談「一坪換一坪」是天方夜譚,但9成4老屋屋主也因此不願參與都更、改建。他說,過去蓋的4、5層樓公寓容積率約在240%~350%左右,加上違建屋主使用空間就更高,但台北市目前住三法定容積225%,加上30%獎勵容積也只有255%,改建過後分回室內坪數將縮水30~40%不等。他說,即使住戶要自己付錢興建,都很難「一坪換一坪」了,找人合建更不用談。

有58%參加調查民眾表示,「賦稅過高」是不願參與都更其中一樣因素,改建後還必須支付房屋稅、土地增值稅以及管理費。胡偉良說,台北市2014年調高新建築構造單價來課徵房屋稅,許多老屋因為殘值低,每年房屋稅不過幾千元,但改建或都更後,因為構造單價與路段率調整,可能大增10倍甚至更多,再加上土地增值稅,以及改建後變成大樓形式須繳納管理費(因為有了電梯),這都讓屋主提不起勁參與改建及都更。

「違章建築也成為都更毒瘤之一」,即使台北市長柯文哲曾表示「違建是國家恥辱」,也表示將力拆違建,但根據內政部營建署公開資料,台北市自柯文哲103年12月首任擔任市長時共有82,947件違建,如今4年已過,柯文哲也順利連任,但違建仍有81,190件。

胡偉良表示,有69%民眾表示不願參與都更,就因有違建空間可以使用,一樓甚至有路霸占用空地或停車位,在都更後將喪失其既得利益,所以「違章建築」儼然已成為北市都更第三大毒瘤。

關鍵字:容積率賦稅違建柯文哲柯P北市都更危老胡偉良

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