小資買房不能只看總價!專家自創購屋口訣「地環屋價」助自住客理財兼投資

▲▼房地產,法拍屋,總價,小資族,自住客,地段。(圖/pixabay)

▲小資族口袋不深,往往想犧牲地段、交通、生活機能等條件,選擇好入手但未來不見得好轉賣的房子。(圖/pixabay、時報出版提供)

記者萬玟伶/綜合報導

近年房市成為自住客市場,小而美的產品設計尤其吸引精打細算的小資族群。但就是因為無法一口氣拿出太多頭期款,小資自住客在看房時,往往先從總價看起,其餘包括地段、交通、生活機能等需求,在可接受的總價面前,都能忍痛割捨,只是為了早一步完成擁有自宅的夢想。

看過身邊無數朋友也是以此心態買下人生第一間房的房產專家「法拍小哥」,以自己接觸房地產買房、收租、標下法拍屋等經驗,以及評估過一千多筆法拍及房仲的房地產物件的洗練眼光,為看房新手歸納出以下心法——「地環屋價」。

法拍小哥的購屋準則「地環屋價」,建議要從「地」段開始看起,然後是周邊「環」境,最後才看「屋」況與「價」格。然而當法拍小哥與朋友分享這個邏輯時,很多人一開始都不太能接受。「但我奉勸大家,一定要把感性藏起來,多用一點理性來看屋,相對更保險。」

▲▼房地產,法拍屋,總價,小資族,自住客,地段。(圖/pixabay)

法拍小哥表示,這個購屋準則的立基點在於,「未來如果要換屋,你是否有把握自己的房子會是一個搶手的秒殺物件?」他舉一個在北投附近買新房子的朋友實例,在看過士林、天母、奇岩等附近的房子,朋友最後選擇北投的原因是「同樣的價格,這個房子的屋況最漂亮」,這個選擇看起來沒什麼不對,但法拍小哥指出要害,「我同學用自住買房的主觀角度來看房,缺乏投資買賣的角度,等到未來要賣房,房子就容易出現不易脫手變現的困境,以及房市大好時,自己的房子漲幅卻不夠大;倒是若房市跌價時,房子修正幅度卻比其他地方來得兇!」

房子固然會折舊,但會讓房地產漲價的主要原因,絕大多數因素是來自「土地」。因為土地有其特殊的「唯一性」,除了同棟的建築物以外,全世界找不到兩塊相同的土地。法拍小哥解釋,「所以當你買下房地產的同時,你就已經把世上這塊唯一的土地變成私有財產,導致這一區房地產的供給變少了,這也是為什麼精華地段的房價水漲船高的主因!」

法拍小哥親授「房地產評估:出價流程」
第一步「地段」:每次房仲推薦物件時,請他們先把物件的基本資料傳來。法拍小哥習慣先確定此物件是否位在黃金地段,如果地段是位在鬧區、生活機能良好、交通便利、就業需求大、商圈林立等,才會再進行第二步。

▲▼房地產,法拍屋,法拍小哥,總價,小資族,自住客,地段。(圖/時報出版提供)

再者,第二步「環境」:當地段評估核可後,法拍小哥才會再評估這個物件方圓1公里內的周邊環境有無殯儀館、福地、凶宅、死巷、垃圾場、寺廟、 路衝、巷寬大小等嫌惡設施。如果已在此區深耕許久,通常一聽到物件地址,基本上第一、第二個步驟(地段、環境)應可在5分鐘內就做 好八成的評估了。這個也是為什麼很多專職的投資客在還沒有看到房子時,便可先下斡旋卡順位的原因!

▲▼房地產,法拍屋,法拍小哥,總價,小資族,自住客,地段。(圖/時報出版提供)

之後,第三步「屋況」:第三步驟則是要觀察該物件的內外格局,像是外部風水、屋內格局、棟距、採光、格局圖、樓地板頃斜、風水、壁癌、公設、主結構裂縫、鋼筋外露、漏水壁癌等。

▲▼房地產,法拍屋,法拍小哥,總價,小資族,自住客,地段。(圖/時報出版提供)

最後,法拍小哥才會總結歸納上面的評估結果,算出適合此物件的買價,透過預估未來售出的價格或持有的收益價格,推算自己的願付買進價格區間。

▲▼房地產,法拍屋,法拍小哥,總價,小資族,自住客,地段。(圖/時報出版提供)

《小資族的不動產煉金術:錢進法拍屋,18%輕鬆賺》
作者: 法拍小哥
出版社:時報出版
出版日期:2020/02/04
ISBN:9789571379326

關鍵字:房地產法拍屋法拍小哥總價小資族自住客地段

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