郎美囡／舊換新需多4成本金　危老都更為換屋族開另一扇窗

▲北市屋齡30年以上舊公寓相當常見，各行政區危老、都更改建需求高居不下。（示意圖／記者賴志昶攝）

文／《大家房屋》企劃研究室副理郎美囡

雖然危老最高時程容積獎勵10％已於2020年5月9日到期，之後逐年遞減，今年5月12日起調降至4％，不過大台北地區都更響應依然熱烈，尤其高房價地段，除了建商進入整合的意願較高之外，也是因為老屋屋主原區換屋難度越來越高。

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第二季房地產市場開始降溫，但房價並未因此向下修正，新案開價依然走高，中古屋價格上升速度不如新案價格飆漲迅速，中古屋、新案價格差距越來越大。

以台北市為例，統計實價登錄上半年成屋均價及預售屋均價，成屋約每坪75.8萬元，預售屋為109.6萬元，預售屋比成屋足足高了44.6％，且北投、大同、內湖、松山及中山的預售均價都高於成屋5成以上，老房子跟預售屋的價差會更大。

從房價面思考，老屋所有人要出售原有房屋，在同區域買新屋，需要多籌措購屋資金，以台北市平均價差估算，假設原本老屋總價1千萬元，買預售屋、新成屋要再多準備450萬以上的購屋金。

老屋與新屋價格落差大，讓換屋族選擇換到更低價的區域，甚至轉換都市，台北市有不少換屋人口因此移往新北市，甚至桃園市，故危老及都更提供了另一條可留在原地的出路。

而以建商的角度，政府為打房限制銀行放款總額、限縮貸款條件，購地貸款降至5成，且其中1成待動工後才撥款，建商的自備款比例大幅增加，確實踩中許多建商的痛點。

然而，依據「都市危險及老舊建築物加速重建條例」（危老）第10-1條，以及「都市更新條例」（都更）第72條，皆明訂銀行提供資金給參與危老或都更的土地、建物所有權人及起造人、實施者等，不受銀行法第72-2條放款限制，因此危老及都更可解套融資貸款的困境，在營建成本上漲之際，不失為一條生路。

綜觀全台危老都更案，中南部的量體明顯小於北部，因為中、南部房價差額不似北部大，且重劃區多、土地面積大，買方不用等待都更便有許多建案可選擇，建商進入整合的意願低許多，然而在房價偏高的雙北，容積獎勵誘因大，危老及都更案可遍地開花，幫助老化的城市新陳代謝，並提升居住安全，對於行動日漸不便，被困在公寓中的長者，有機會換得一個宜居的空間。

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▼《大家房屋》企劃研究室副理郎美囡。