▲實價登錄的修正版本方向正確，美中不足的是租賃市場中屋主自己出租不必再登録。（示意圖／記者姜國輝攝）
文／吉家網不動產董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮
實價登錄制度屆滿五周年，內政部端出「2.0」版本，規劃門牌去區段化、建置不動產履歷，登録權責回歸買賣雙方，預售屋建商無論代銷或自售都要即時登錄，預計下會期送進立法院。我們肯定政府對實價登錄的五大措施，但針對租賃市場，屋主自租不必登録是實價登錄美中不足的重大缺失，若不立即修法，對健全房屋租賃市場將遺害無窮。
詳細門牌揭露值得肯定 登録權責歸買賣方是遲來的正義
詳細門牌揭露是我近年來一貫主張，也是實價登錄進階的重要旅程碑，地政司的「2.0」版首重詳細門牌實價揭露值得肯定，這項措施沒有在實價登錄初期推動，主要是考量民眾與業者的適應而做出去識別化的緩衝措施，經過5年的適應期，適時將詳細門牌實價揭露，不但讓房地產交易更透明化，同時也提供市場交易過程中做為重要的依據與參考。
當然，有了詳細門牌的揭露，才能將交易標的物所建的履歷資料庫更進一步的透明公開，尤其對短期間交易頻繁的房地次數與價格也能讓承購買方清楚了解，做更理性判斷，同時也可透過系統的警示，提供主管機關方便監控戶房地炒作行為。
實價登錄政策推動前，個人擔任房仲公會全國聯合會理事長，就不斷呼籲登録權責應歸屬買賣權利與義務人，可委由地政士與經紀專業人士代為登録，但最後未被政府採納，才會交給地政士負責登録，最後實施後政府與地政士公會才知道弊多於利，如今登録權責歸屬買賣雙方，是一項遲來的重要修正措施。
屋主自租不必實價登錄 延伸四大弊端政府不能不重視
內政部針對實價登錄的五大修正版本，方向正確，但美中不足的是，租賃市場中屋主自己出租不必再登録，而委由房屋經紀業仲介的租賃必須強制登錄，這項措施其實是實價登録的毒瘤，其延伸的弊端有四大缺失：
（一） 協助屋主逃漏稅
屋主為規避租賃所得稅，就不交經紀仲介或逼仲介業不得登録，政府沒有登録資料，當然稅徴機關難以稽查，形同協助屋主逃漏稅。
（二） 逼使經紀業由合法轉非法營業
經紀業為求生存，協助屋主共同逃漏稅，成交的租賃案就不開發票，協同屋主一起逃漏稅。
（三） 逼合法經紀業難以生存
奉公守法的經紀業為了不配合屋主不登録的要求，往往喪生交易機會，更喪失長期經營的顧客資源，也因此喪失在市場的競爭力。
（四） 政府「空屋移轉租賃」「包租代管」的政策將導致失靈
小英政府新社宅政策，八年內要有八萬空屋移轉，但若租賃實價登錄政策缺失不改，政府再多獎勵與減稅的措施，對大部分逃漏稅的小屋主而言，根本沒有很大的誘因，政府八萬戶空屋移轉不但每年要花數十億補助經費，恐將因租賃實價登錄缺失而功虧一簣。
最後，呼籲政府，租賃的實價登錄缺失已經讓業者苦不堪言，政府應重視其缺失立即修法，但不解政府在修法的重要關鍵上獨偏對自租屋主的登錄規範，就好像當初建議政府實價租賃登録權責應歸屬買賣權利義務人，政府也是無動於衷，才會有錯了五年才認錯的政策修正，如今，買賣交易認同登録權責歸買賣雙方，而租賃交易的登録又知錯不改，也從不提理由何在，主管機關如何能服人心？
▼吉家網不動產董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮。（圖／李同榮提供）
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