崔媽媽／違建是可以出租的嗎？

▲雖然違建出租並不代表不合法，但承租違建仍是有其風險，房客在承租前務必先仔細評估。

圖文／崔媽媽基金會

崔媽媽基金會常接到民眾來電詢問：「我租的是頂樓加蓋，那應該是違建吧？」、「房東可以出租這樣的房子嗎？」、「我可以租這樣的違建嗎？」其實，雖然承租的是違章建築，但承租的這份租約仍是有效的。

這是為什麼呢？因為，在自己擁有全部產權之 「私有土地」上搭建違章建築者，建造者雖因未能辦理建物所有權之保存登記，所以在法律上並無「建物所有權」之合法保障，但在司法實務上，仍認為建造者擁有該建物之事實上處分、管理之權能（例如可以買賣，也可以使用、收益，當然也可以出租）。

因此，建造者或其受讓者(買受違章建築的人)，對該違章建築自然有使用及出租之權利。但問題來了！如果違建被拆除，那房客的權益該怎麼辦呢？這時，房客是有權向房東請求賠償的。

違建若因舉發，遭主管機關拆除，或經訴請法院拆除，在判決確定遭強制拆除時，房客因未能依約使用，依法可向房東要求損害賠償，例如提前終止租約之違約金、搬遷費用、已裝設的第四台與網路費用等等。反之，在未有拆除公告前，房客不能以「擔心被拆除」為原由，主張終止租約，否則就算是房客違約。

當房東收到拆遷公告時，就應立即告知房客，若因房東刻意隱匿，造成房客損失，房客不僅可向房東求償，房東甚至可能涉嫌詐欺。

崔媽媽的小叮嚀：

由於大樓、公寓的頂樓平台是屬於全體住戶所有，頂樓違建不論新舊，只要其他住戶不同意讓原使用者繼續使用，即可依《民法》規定訴請排除侵害，要求拆違建，可見承租違建仍是有風險。

●崔媽媽基金會，起源於無殼蝸牛運動，從1989年一路走來，自許成為大眾的「居住保姆」，關心面向涵蓋租屋服務、搬家評鑑、社區發展、居住扶助、居住政策等。以上言論不代表本網立場。