胡偉良/自主都更只是鏡花水月的幻影?

▲▼信維整建國宅,公有信維市場,老舊建築,都市更新,弱勢戶,居住安全。(圖/記者李毓康攝)

▲自主都更多年來成功案例少之又少,專家分析,主要原因在於住戶專業不足、資金流難題。(圖/記者李毓康攝)

文/台北市、新北市老屋改建發展協會理事長胡偉良

自主都更就是由地主或住戶主動發起,自行組織重建更新會,標榜「肥水不落外人田」,不讓建商分杯羹,但為何多年來,成功案例卻寥寥無幾?箇中的關鍵難題在哪裡?

自主都更的首要難題是住戶專業不足。一棟建築物的完成,牽涉到各種不同工種間的協調、合作,一般地主或都更計畫中的老屋屋主,由於沒有組織的狀態,所以他們的專業知識和技能很難有效發揮。

他們缺乏和施工單位打交道的專業知識和資訊;沒有能力做有效的品質監管;沒有各類談判的經驗;也缺乏與廠商議價的本錢。固然要彌補這些不足,可以透過學習來掌握各項必要的知識;然而要進入一個新的領域勢必要付出相當的學習成本,建立必要的社會關係所耗費的成本也不低。因此,縱使費盡千辛萬苦掌握了相關知識並建立各種聯繫關係之後,卻只能使用一次就束之高閣,也是很大的浪費。

資金流是第二大難題。住戶們常因為抵押品不足,很難從銀行取得改建所需的全部款項,必須自己墊付資金來支付各種費用;而且有部份住戶的原屋已有貸款、有些住戶則沒有,如此一來,在和銀行借貸時容易產生公平性的問題;此外,和銀行借款是需要擔保人的,一般而言,通常會由更新會的幾個主要負責人做為保證人,但又有多少人願意負起這高額資金的擔保人呢?再加上住戶們往往沒有條件運用財務槓桿,他們的資金成本將會變高,承受風險的能力也很弱。

縱使以上二大難題都解決了,那麼自主都更真的對原住戶有很大的利多嗎?其實也不盡然,我們來細算重建後住戶比須付出哪些成本:一、住戶必須支付重建總金額的5%做為執行管理費、二、銷售總額的6%給代銷業者、三、重建費用的10%以上給營造業者、四、約三年的重建期間,必須支付重建費用的5%利息給金融業者(融通資金部分)。

綜合以上,和提供一條龍作業方式的建築業者相比,住戶未必能夠分回更多。而且自主都更卻因界面太多,反而容易衍生各種問題,尤其在意見的整合、改建後餘屋賣不掉的處理、交屋後的保固上更是問題叢生。

所以,迄今為止,不論中外,我們很少能找到較具規模,靠居民自力成功的建案。畢竟如果自主更新的組織者真的具有這方面的專長,那麼他一定會改行從事房地產,這是真實的現實面。自主更新的風險對初入門者實在太大了,全由住戶組成的改建委員會又多是烏合之眾,各自有各自的立場和意見,要做到大公無私就已經很困難了,更遑論做為改建委員會的主要推動者,經常要身為表率,犧牲小我;結果,在群龍無首、各自為政的情況下,自主更新要能成功還真是難上加難。

有不少專家就曾說:提倡住戶自己辦理「自主都更」,只是一個不食人間煙火的做法,也是政客的騙人把戲。事實上,自主都更已行之多年,但成功數量卻屈指可數。

▲地震抖出建築危機  周錫瑋推防災性都更。(圖/記者謝婷婷攝)

▲專家認為,住戶辦理「自主都更」,最後往往淪為鏡花水月的幻影。(圖/記者謝婷婷攝)

關於胡偉良

胡偉良畢業於台大土木系,畢業後通過國家高考取得技師執照,做過公務員,不到兩年離職,轉入民間部門工作,先後從事建材、營造業務,之後再跨足房地產領域。

任職期間,基於工作上的需要繼續進修,並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。從商期間共經歷三次危機,資產三次歸零,均重新再起。目前從事房地產生態系的建構。

▲▼品嘉建設創辦人胡偉良。(圖/品嘉建設提供)

關鍵字:胡偉良建商都更地主住戶老屋建築建案自主都更

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