吃下北市5成商辦大樓成交金 「內湖科技園區」崛起！

▲世邦魏理仕指出，內湖科技園區佔台北商辦大樓成交金額5成。（圖／記者屠惠剛攝）

記者陳韋帆／台北報導

自用與投資需求看漲，台北全棟商業大樓交易5成落在內湖科技園區。根據CBRE世邦魏理仕於今日發佈內科投資市場研究報告，報告指出過去十年間，大內湖科技園區的商用不動產投資活動，平均佔每年台北市總交易金額的28％，此比例更在2018年前三季上升至74％，顯示在整體不動產市況尚未全面回溫之際，大內科的優質標的持續吸引買方進場，儼然成為台北商用不動產投資市場的領頭羊。

▼歷年全棟商辦及廠辦交易金額。（圖／世邦魏理仕提供）

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶分析：「與台北市中心商辦市場相比，大內科同時具備全棟大樓出售機會多、自用及投資型買家需求皆強勁及收益率較高等三項特質，使得該區長期獲得投資人青睞，並逐漸躍升為台北市投資地點首選。」據世邦魏理仕研究部統計，2008～2018年第三季間，全台北市整棟商辦及廠辦大樓的交易中，內科成交案即佔總交易金額51％。對機構投資人而言，投資全棟大樓意味其有機會透過建物翻新、提升物管服務等手法，進一步提高整體租金收入。

▲過去十年大內科廠辦及辦公室買方類型。（圖／世邦魏理仕提供）

另一方面，自用型買方及本土保險公司對於大內科廠辦均展現強勁的購買需求，分別佔過去十年園區內商辦及廠辦投資總額的41％及39％。就投資人角度來看，以科技業者為首的廠商不僅是未來的潛在買方，企業對於大面積辦公空間的殷切需求更帶動內科大樓「售後回租」的比例增加；近日即見到台灣人壽擬以新台幣約17.94億元購入壹傳媒的內湖總部大樓，且將採售後回租方式。

過去一年來，大內科主要交易案包括台塑集團於今年5月斥資新台幣187億元購入位於潭美段的台北企業總部園區三棟大樓，以做為未來總部使用。機構投資人則有中華郵政於2017年底以新台幣64.2億元，買下西湖段長虹新世紀企業總部整棟大樓，租金收益率逾2.6％，不僅超過最低收益率2.345％的門檻，更高於市中心許多商辦大樓收益率。

除商用不動產交易外，大內科園區內的土地買賣市場也十分活絡。過去十年，大內科土地市場有58％的交易金額來自建商貢獻，由於本土大型企業購置自有大樓的意願高，歷年來陸續有多家建商成功出售整棟廠辦予自用型買方。今年以來，華固及長虹分別在大內科投入新台幣32.8億及15.5億元購地，主要以興建商辦大樓為主。

世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒指出：「目前大內科仍有多筆素地待開發，在市中心商辦租賃市場缺貨的情況下，將加速建商購買內科土地並興建辦公大樓的腳步。此外，部分企業有意處分長期持有資產，以專注本業發展，並實現不動產增值利益。隨著未來成功橋拓寬工程完工、捷運環狀線東環段及民生汐止線的計畫落實，大內湖科技園區將吸引更多廠商進駐，並繼續在台北商用不動產投資市場中佔有一席之地。」