▲市場聚焦央行總裁楊金龍一句「第四季做總檢討」。（圖／記者湯興漢攝）
記者項瀚／台北報導
央行Q3理監事會議利率連六凍，房貸族降息夢碎，市場聚焦總裁楊金龍一句「第四季做總檢討」，究竟是房市落底訊號，還是另有玄機？本集《地產詹哥老實說》特別邀請信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德，深入剖析央行「說了與沒說出口」的話，為廣大購屋族與屋主解讀政策背後的深意。
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利率何時能降？曾敬德坦言：「央行降息是一項強而有力的貨幣政策工具，但不會輕易動用，除非經濟狀況惡化或與美國利差過大導致資金外流，目前通膨仍高於1.5%，美國降息速度也偏慢，因此短期內降息的可能性不高。」
曾敬德進一步指出：「近期金融機構獲利增加，主要來自於利差表現，意味著銀行放款利率較高，獲利空間變大。這也解釋了為何即使央行降息，新承做房貸的利率不見得會隨之下降。」
曾敬德直言：「只有當銀行願意在房貸產品上推出優惠競爭時，利率才可能真正下降，對於新貸客戶而言，降息不見得是直接受惠。」
曾敬德感嘆：「從金融海嘯後的貨幣寬鬆，大家習慣了利率『地板價、8成貸』，但現在市場已轉變為賣方市場，銀行擁有主導權，提醒預售屋買家需有心理準備，貸款成數可能不如預期，槓桿操作不宜過度。」
▲曾敬德表示，從金融海嘯後的貨幣寬鬆，大家習慣了利率地板價、8成貸。（圖／翻攝自《地產詹哥老實說》）
Q4總檢討，央行自主管理屆期，政策鬆綁有望嗎？曾敬德認為，這是一個關鍵時機點。他解釋：「央行要求銀行進行自主管理已屆滿1年，Q4將是檢視過去1年房市表現、投機炒作情況以及是否已軟著陸的時機。」
不過，楊金龍曾提及「本來要做2年」，這句話讓曾敬德冒冷汗，暗示央行可能希望這項政策能持續更久。
央行在全面緊縮的政策下，是否真的傷害到自住客？曾敬德以新青安貸款為例，「雖然政府鼓勵銀行多做，但銀行卻面臨不動產放款集中率的指標壓力。」
曾敬德表示：「新青安貸款的核貸數量正持續下降，顯示銀行在政策與監管之間左右為難，在央行第七波管制之前，台灣房貸餘額曾1年內增加1兆，讓央行感受到不動產風險過高，因此才強力踩煞車。」
雖然央行允許換屋則簽署切結書，但曾敬德說：「銀行為了避免風險，仍會對換屋族群採取較保守的態度，因為銀行需要投入更多成本追蹤房屋是否售出，一旦未售出，將面臨央行質疑，因此會將有限資源優先留給首購族，建議換屋族若有另一半名下無房產，可考慮由其購屋。」
至於整體房市層面，曾敬德強調：「一旦房市硬著陸，將導致銀行壞帳、經濟受拖累等連鎖反應。」他以美國、中國大陸和日本的經驗為例，說明房地產問題若未妥善處理，將帶來更大的經濟危機，央行也會努力確保房市軟著陸。
▲曾敬德認為，市場冷靜時反而是買房的好時機。（示意圖／ET資料照）
對於想買房卻不知如何下手的購屋族，曾敬德提出「多看、多準備、多經驗」的建議，並認為市場冷靜時反而是買房的好時機，因為不像去年上半年，錯過一間就沒了。
曾敬德認為：「雖然目前房市支撐力道仍強，短期內大幅下跌機率不高，但對於短期供應量大、漲幅高的區域，購屋族仍需特別謹慎。」
Q4總檢討，央行會「講出什麼一朵花來」？曾敬德直言：「不只民眾，連銀行都在觀望。」他認為：「央行可能不會有太大調整，因為目前外部經濟情勢尚可，台股表現強勁，內需也有政府政策支撐。」
曾敬德表示：「目前市場已是理性自用型，即使央行政策不變，也不會對市場造成太大衝擊，但也盼央行能給予市場更多信心，讓營建股也能喘口氣。」
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