如何確保房子不買貴？ 一張圖搞懂「均價行情查詢」

▲如何確保房子不買貴？ 一張圖搞懂「均價行情查詢」 。（圖／賣厝阿明提供）

財經中心／台北報導

一般民眾提到買房子，除了關心總價是否買得起之外，最重要的也想確保自己不會買貴，對此，房產專家賣厝阿明建議，可藉由參考「均價」行情，來評估自己預計購屋的價格是否在合理範圍。

為了促進房屋買賣交易資訊透明化，政府提供實價登錄查詢系統，讓民眾查詢實際成交的價格資訊。而所謂「均價」，指的是「實際成交的每坪平均價格」。

均價的計算方式為：
查詢某一特定區域範圍內，最近期間（通常計算半年到一年）實際成交的物件的每坪單位售價(每坪單位售價＝「實際成交總價/權狀登記建坪」)之平均值。

舉例來說，如阿明要查詢新北市中和區中山路一帶的成交行情，可輸入此搜尋條件，成交行情搜尋引擎將會提供符合此一條件的實際成交物件列表，將明顯為特例的物件資訊 (例如：店面、一樓、頂樓加蓋等) 排除後，計算每一物件的每坪單位售價，並算出每一物件的每坪單位售價平均值，即可得出均價，再針對想議價的房子的個別性 (例如：裝潢、位置、屋齡、格局、景觀、交通、建材)，從均價略做加減，就可以得出合理行情。

但值得注意的是，目前實價登錄有兩個容易誤導的地方：

1. 預售屋價格登錄：
目前法規規定，預售屋買賣，則由代銷業者在與起造人或建築業委託代銷契約屆滿或終止30 日內，一次申報。然而，由於代銷業者與起造人或建築業委託代銷契約常常一訂就是 2〜3 年，通常都是成屋蓋好、交屋後才一次申報，導致申報的行情往往是 2〜3 年預售的行情。這也造成實價登錄查詢時，許多「1 年以下屋齡的大樓」比其他屋齡大樓的成交行情低的現象。

2. 車位坪數與價格拆分：
實價登錄時，許多代書、仲介或買方沒有將車位的坪數和價格沒有從總坪數和總價中拆分出來，導致建物每坪單價算出來太低。舉例：權狀登記 30 坪，成交 1200 萬，乍看之下每坪 40 萬，可是 30 坪裡包含車位 10 坪，車位價格 200 萬，建物每坪開價變成 (1200 - 200) / (30 - 10) = 50 萬/坪。查詢時必須點開每筆資料的「交易明細」檢查一下。