胡偉良觀點/台北市政府真的該改變不合時宜的都更思維

▲房地產,台北市長安東路、八德路一帶,老房都更▼。(圖/記者屠惠剛攝)

文/胡偉良

台北市身為全國的首善之都,但是除了最後開發的信義區之外,其他行政區呈現的都是破舊、違章充斥的老舊屋群,不僅外觀醜陋、結構不安全、不耐火,如遇六級以上地震,這些不安全的老屋勢將難逃地震的肆虐而被夷為平地。事實上台北市早已被「認證」為全世界居住最不安全的都會城市。

改變這種現狀的方法很簡單,就是透過老屋改建和更新來改造這些危險而醜陋的老舊房屋。過去郝市長曾經大張旗鼓的喊出了「一坪換一坪加一個車位」的都更口號,但是沒有成功 ,探討起來原因很多,包括:都更的行政審議程序冗長、實施者和住戶太過貪婪、1樓和頂樓違建的非法權利未獲補償…等等,但大家都還輕忽了另一個影響北市老屋改建成效的最大關鍵因素,就是:台北市住三住宅區(占了台北市的絕大部分的土地面積)的基準容積只有225%,因此縱然有了容積獎勵,往住分回的室內面積只能達到原來的6~7成之間,對老屋的屋主而言,改建後得面對使用面積大幅縮水、巨額的房屋稅增加,再加上過去不用負擔的管理費,當然會因而躊躇不前。

筆者從事老屋改建多年,對改建所遭遇的困難知之甚詳,也深切的體認到問題之所在,老舊房屋的屋主中存有貪婪之心的固然不在少數,但有更多的案例卻是因為改建後,在扣除改建費用(拆遷費用、租金、興建費用)後,住戶可分回的室內面積大幅縮小所致,再加上改建後面臨的房屋稅大幅爆增,每月要繳納的大樓管理費用都讓很多想改建但(財務)能力卻不足的民眾因而打了退堂豉。以文林苑為例,都更前的房屋稅約僅二、三千元,都更後卻遽增至五至六萬元。雖然都更後房屋稅可以打折,但其金額還是大幅增加,對一些住在老舊房屋的已退休民眾而言,這些都是阻礙民眾改建的阻力。

從現實的角度來看,可以透過以下方式來達成降低房價的目的:

1、適度的放寬台北市住宅區的容積率(從225%放寬到300%)

平抑房價是全民共同的期待,以台灣的房地產發展來看,解決了大台北地區的房價問題,也等同於解決了台灣大半的房價問題, 而要讓台北市的房價下降,最快、最有效的方式莫過於適度的放寬台北市住宅區的容積率(從225%放寬到300%),除此之外,再輔以積極、務實的推動老屋改建才有可能讓新屋房價開始下修。

2、以台北市引領全台房價向下修正

只要台北市放寬住宅區容積,老屋改建的成功率必可大大提升,原來住老屋的屋主不必再另外尋屋,這樣就減少了住戶的換屋需求,另方面因容積獎勵所獲得的增加戶數可以對外銷售,這樣一方面需求減少,另方面供給增加,都有利於房價的下修。

3、房價向下修正可以匡正炒作歪風,使房產回歸住的本質

只要房價不再上漲,其實房子的誘惑力就會喪失大半。

高房價代表資源的錯置和掠奪,也讓今日的年輕人成為失去希望的一代。必須改變這種情況,台灣才有未來,這也是夸如果上述方法能三管齊下,那麼房價過高的現況將可在幾年內獲得改善,而不是像一些所謂的學者專家光靠著打嘴炮、譁衆取寵所能企及。

●胡偉良,品嘉建設關係企業創辦人

關鍵字:胡偉良雙北老屋改建協會危老都更老屋

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