文／胡偉良
台北市身為全國的首善之都，但是除了最後開發的信義區之外，其他行政區呈現的都是破舊、違章充斥的老舊屋群，不僅外觀醜陋、結構不安全、不耐火，如遇六級以上地震，這些不安全的老屋勢將難逃地震的肆虐而被夷為平地。事實上台北市早已被「認證」為全世界居住最不安全的都會城市。
改變這種現狀的方法很簡單，就是透過老屋改建和更新來改造這些危險而醜陋的老舊房屋。過去郝市長曾經大張旗鼓的喊出了「一坪換一坪加一個車位」的都更口號，但是沒有成功 ，探討起來原因很多，包括：都更的行政審議程序冗長、實施者和住戶太過貪婪、1樓和頂樓違建的非法權利未獲補償…等等，但大家都還輕忽了另一個影響北市老屋改建成效的最大關鍵因素，就是：台北市住三住宅區（占了台北市的絕大部分的土地面積）的基準容積只有225％，因此縱然有了容積獎勵，往住分回的室內面積只能達到原來的6~7成之間，對老屋的屋主而言，改建後得面對使用面積大幅縮水、巨額的房屋稅增加，再加上過去不用負擔的管理費，當然會因而躊躇不前。
筆者從事老屋改建多年，對改建所遭遇的困難知之甚詳，也深切的體認到問題之所在，老舊房屋的屋主中存有貪婪之心的固然不在少數，但有更多的案例卻是因為改建後，在扣除改建費用（拆遷費用、租金、興建費用）後，住戶可分回的室內面積大幅縮小所致，再加上改建後面臨的房屋稅大幅爆增，每月要繳納的大樓管理費用都讓很多想改建但（財務）能力卻不足的民眾因而打了退堂豉。以文林苑為例，都更前的房屋稅約僅二、三千元，都更後卻遽增至五至六萬元。雖然都更後房屋稅可以打折，但其金額還是大幅增加，對一些住在老舊房屋的已退休民眾而言，這些都是阻礙民眾改建的阻力。
從現實的角度來看，可以透過以下方式來達成降低房價的目的：
1、適度的放寬台北市住宅區的容積率（從225%放寬到300%）
平抑房價是全民共同的期待，以台灣的房地產發展來看，解決了大台北地區的房價問題，也等同於解決了台灣大半的房價問題， 而要讓台北市的房價下降，最快、最有效的方式莫過於適度的放寬台北市住宅區的容積率（從225%放寬到300%），除此之外，再輔以積極、務實的推動老屋改建才有可能讓新屋房價開始下修。
2、以台北市引領全台房價向下修正
只要台北市放寬住宅區容積，老屋改建的成功率必可大大提升，原來住老屋的屋主不必再另外尋屋，這樣就減少了住戶的換屋需求，另方面因容積獎勵所獲得的增加戶數可以對外銷售，這樣一方面需求減少，另方面供給增加，都有利於房價的下修。
3、房價向下修正可以匡正炒作歪風，使房產回歸住的本質
只要房價不再上漲，其實房子的誘惑力就會喪失大半。
高房價代表資源的錯置和掠奪，也讓今日的年輕人成為失去希望的一代。必須改變這種情況，台灣才有未來，這也是夸如果上述方法能三管齊下，那麼房價過高的現況將可在幾年內獲得改善，而不是像一些所謂的學者專家光靠著打嘴炮、譁衆取寵所能企及。
●胡偉良，品嘉建設關係企業創辦人
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