擺脫「黑心房東」罵名創雙贏 店面空租轉抽成制

▲▼景文物業管理機構董事長郭紀子。(圖/記者陳韋帆攝)

▲郭紀子認為房東、房客可採取營利抽成,一轉過去租賃模式帶來氣象。(圖/記者陳韋帆攝)

記者陳韋帆/台北報導

對於近日店面空租問題紛紛擾擾,景文物業管理機構董事長郭紀子對於店面另有見解。郭紀子表示,店面與辦公大樓、商場百貨等都是屬於「商用不動產」,是房地產形式的資本,與「利潤」難以切割,同時以六大項目分析,其中,他提供一項「抽成模式」可供房東、房客參考,或許可為空租問題帶來新氣象。

一、 店面屬於商用不動產非住宅

店面與辦公大樓、商場百貨、旅館、廠辦大樓等等,都屬於商用不動產類型,而商用不動產與住宅不同,最重要特徵就是具有收益能力的不動產(income producing property),商業不動產的本質是一種以房地產實物形式存在的資本,人們圍繞著商業不動產展開的一切活動都和「利潤」有關

二、 商業物業與住宅價值區隔

作為住宅部分的底層,是價值較低的居住物業;而作為商業物業,底層恰恰是最有商業價值的部分。其買賣價格往往是上部住宅的倍數,有的黃金地段甚至達到十倍左右,租金當然也受到買賣價格的左右。

三、 客流量決定商業價值

傳統物業的「級差地租」理論,一定程度上決定了區位因素在房地產規劃與開發上屬於核心因素,而商用不動產的商業價值需要通過穩定的客流量來體現,客流量的直接決定因素就是區位因素。

區位因素是商用不動產獲得充分價值的重要源泉。台北東區人流路線與客流量,隨著都市發展變化,新商圈崛起、舊商圈沒落,出現老店退租現象並不奇怪。都市不同區域榮景的起起落落,與都市計劃的變遷關係密切。

四、 租金高低如何訂?

店面租金估計應考慮該不動產本身特性、區位經濟因素、總體經濟環境、使用目的、契約內容、租期長短、稅費負擔、週遭租金水準、物業管理方式以及租賃契約中特殊約定(如單方面停止契約之權利)等等相關因素。

五、 房東與房客轉抽成模式

收益型不動產價值主要是由其長期穩定收益所組成,而店面也不例外,在眾多租賃方式中,抽成租金(屋主不參與承租商的經營活動)帶來相當多的好處。對於屋主與承租商,共擔風險、共享利潤,不失為一個聯繫屋主和承租商之間的優良工具。

如此一來,屋主不至於被污名為黑心房東,也對於實體經濟的發展有所幫助。固定租金對於承租商所帶來的風險大於抽成租金,承租商不同的營運狀態,營業額以及獲利情形不同,應有其所適合之抽成率。

六、 針對投資店面小建議

對許多投資者而言,店面是很好的投資標的,但是因為產品的差異性頗大,投資者需要針對市場現況、法令規定、稅務、投資風險等等進行多方考量,並依據商用不動產的特質,找出最合適的投資方式與產品,得以保有穩定的收益與最佳的增值空間。

▼商用不動產的差異性比較看其特徵(以住宅為例)。(資料提供/郭紀子 製圖/陳韋帆)

▲▼商用不動產的差異性比較看其特徵(以住宅為例)。(資料提供/郭紀子 製圖/陳韋帆)

關鍵字:東區店面空租房租黑心房東房東房客租金租賃商用不動產郭紀子投資

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