顏炳立:把消費者當笨蛋 韓流只是煙火、認賠2成才能談!

▲▼戴德梁行顏炳立。(圖/記者陳韋帆攝)

▲顏炳立認為今年賣家應趁市場有餘溫快點出清,買家則降價未達2成不用談。(圖/記者陳韋帆攝)

記者陳韋帆/台北報導

商仲大老戴德梁行顏炳立董事總經理顏炳立發表3月市場觀點,顏炳立說,房市已盤整進入第4年,今年是第一階段落底。他說,韓流只是煙火,蛋黃區仍要下修2成、蛋白區則是3成,並奉勸賣家接受事實,趁市場還有餘溫賣出,不要讓換錢機會流失。

回憶2016年預言房市將緩跌4年、盤整4年,顏炳立說,2019年邁入第4年,該要落底盤整了,2016年喊出蛋黃區要下修兩成、蛋白區下修三成,才是第一階段的落底。

沒有人可以主宰市場,是政策決定了市場、掌握了市場,他說,現在預測已經實現了,2019年最後提醒的一句是「認虧保命年」。現在蛋黃區成交價比同期約下修兩成;蛋白區比當初預測的3成更悲慘,下修3~4成,反映出這是一個剛性自用的市場,目前市場沒有投資的氛圍與條件。

顏炳立解釋,2019「認虧保命年」談的是,大量買進、來不及退場,在買氣淡了仍不願認虧賣出,原本5%的賠率,等了幾年,現在要認賠20%才有買家青睞,4年已告訴我們,市場沒有任性的本錢!接受事實,不要讓可以換錢的機會流失。

樂觀來看2016年的量是低的量,24.5萬棟,2017年26.6萬棟2018年27.8萬棟,量是價的先行指標,沒有量市場只有剛性自用的盤,不會有追加的盤。然 而開春後,中南部的土地及預售市場,呈現大量的買進,不知是看好市場還是看好韓流現象,還是把消費者當成笨蛋,大量推案大量買進,房價並沒有創新高。

對於「韓流效應」顏炳立認為,只是煙火、不是柴火,口袋深的大量搶進台中沙鹿、烏日、清水,高雄的大社、 仁武、岡山、楠梓,清一色皆是1~2房的產品,全是剛性需求,單價、總價、產品、量,皆是中產階級以下可接受的,在供需情況下,等了3、4年的消費者進入市場,造就了一些量。

市場在媒體及建商的鋪設假議題下,只為了存活,完全處於逆勢操作,把任性的堅持維持在預售市場上,地方性的小利多,可以報導成全台利多大出貨,普遍存在個案表現。

豪宅市場因為回流台商、肥咖條款,讓黯淡的市場有一絲火花,這 是任性的有錢台商(資金)想進貨,對賣方而言應抓住市場即將退去的餘溫,業界沒有悲觀的權利,只有一個字「衝」!他認為,業界的狀態就是「水潑石頭無採工」、「斤斤計較只為錢」。

回顧2018年如預測,顏炳立說,沒有過28萬戶,市場仍是緩跌的盤,呈現溫水煮青蛙,量雖有增溫,較擔心的是若拿掉5、6萬戶繼承的量,真正的交易量約在20多萬戶, 唯各類產品存在的皆是剛性自用的盤,屬於消費性的飯店、店面、小套房,災情 慘重,買氣低落,工業土地、辦公室的熱潮無法撐起市場的半邊天。

顏炳立提到,今年很多民眾問我房市落底、可以開始買房?他認為,自用、剛性可以開始看房了,只要是蛋黃蛋白區價格分清楚,不對的市場、不對的時機、不對的產品、不對的價格,買到了就要被打回原形。

所以未來的市場,蛋黃是蛋黃、蛋白是蛋白,不要混亂這樣市場才會回歸健康正常,分清楚甚麼地點甚麼價格。對 自用型的來說,在價格下修了 3、4 年後,有落底的態勢,所以剛性自用的可以出來看房子了、投資的仍要戒急用忍,因為現在市場沒有投資的機會,沒有投資的本錢,房價、量仍在緩步下跌。

他奉勸房屋投資者,「留得青山在,不怕沒柴燒」,這是對於過去持有多戶房子投資者的建言,整個市場需求有限,購買力減緩,將使付租能力下滑,收益、租金也下滑,造成空屋率上升,出現拋貨壓力,迫使資產價值出現調整。最近信義計畫區的豪宅指標,從過去的300萬下修到200出頭萬,預售時還有朦朧美,完工後赤裸裸要站上200出頭萬則賣得辛苦。

顏炳立舉例,1月中信義計畫區新完工的豪宅,成交198萬,等於宣告越過200萬已是高價了,2、3年前敦化南路預售屋開價214萬,等於宣告敦化南路仁愛路現貨站不了200萬了!

這都是價格破壞,然而與中產階級的需求並無相關,全台剛性產品熱銷,但豪宅市場只能看到零零落落的成交、沒有追價,這預告了未來4年即將陷入盤整,用有限的需求來去化大量的供給,今年建商大量推案將造成另一波逆勢操作搶錢的戲碼,冰冷的市場仍要殺雞取卵,搶到的就是贏家!

關鍵字:戴德梁行顏炳立買房自住房市豪宅韓國瑜韓流剛性需求小宅建商

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