▲紅色子房蘇明俊。（圖／記者陳韋帆攝）
記者陳韋帆／台北報導
房產名人紅色子房蘇明俊擅長開發與投資整合，去年與包租公律師蔡志雄等人，募資1,800萬共同成立「紅色612揪安心」公司，目前有一棟包含2間套房、2間雅房與超大交誼空間的女性共生公寓代表作。。
蘇明俊表示，「包租代管」將是台灣一大潛力市場，但必須具有一定規模才能獲利，以他精算結果，預計至少要60間同時租出5年才能回本；不過對租客而言，因為紅色612與房東簽約基本10年，只要房客不違反合約，都可以安心的至少租到10年起跳。
「包租代管須具備一定規模才能執行」，蘇明俊開頭就說，包租代管是規模經濟，如果數量不夠，公司就容易虧本，而且前期投入的成本，需要一定時間才能回收。
我們做的是包租代管中的「無印良品」。為了打造平價中的精品，與社宅有所區隔，紅色612規劃了好的家具、工班、裝潢等，並以限女性租屋的共生公寓為主軸，甚至在正式租屋前，讓租客們互相認識，打破與一般包租代管的不同模式。
前期投入較一般包租代管高，紅色612要如何回收成本？蘇明俊說，其實未來產業趨勢會因「房價所得比過高」走向「租屋主流」，並最終成為「規模經濟」，所以潛力很大。
蘇明俊進一步分析，其實對於國外而言，尤其是日本，租屋已是稀鬆平常，相對於台灣目前多數人都把租屋作為暫時的心態，他相信，由於目前房價所得比一直過高，且即使目前房市盤整中，但也難以有大跌情況，可預見未來台灣人也會逐漸習慣租屋，成為未來產業趨勢。
那包租代管要如何才能賺錢？蘇明俊表示，以平價的社會住宅包租代管而言，需要量體非常大，以平均每間租金1萬元為例，代管業者抽1成為傭金也就是1千元，那如果以1個業務薪資3萬而言，不算開發成本狀態，至少就要30間才能打平。
但公司營運不僅個人成本，還有稅賦、行政等成本問題，以2倍粗估、養1個業務就要有60間才能真正營運且獲利。
所以蘇明俊將目標轉向「私人」的包租代管，與建商、地主等合作規劃出租，他說，重新規劃房屋，包含裝潢、家具，甚至挑選租客等，為租案提升價值，屋主稍微降低利潤，但租客也租的開心，從中獲取基礎利潤。
與蔡志雄合作的經營模式？蘇明俊表示，因為蔡律師具有法律專業與堅持，所以公司僅挑選合法建物，例如頂加違建絕對不合作，此外，蔡律師過去有許多租屋經驗，目前租客大小問題，蔡律師也都可以第一線解決。
限女性共生公寓的原因，蘇明俊解釋，因為「共生」男女性如果同時居住，當使用到公用空間，例如客廳看電視、餐廳吃飯等，女生難免穿著等就會比較不自在，所以考量過後才會採用這樣的作法，因為在意租客感受，甚至舉辦了入住前與鄰居互動、了解的活動。
由於一切合法、並且規劃好的家具、裝潢等給租客，所以投資的金額必須簽約60間後，買租狀態約5年後才會回本，在與房東簽約部分就都是10年一約，其實相對租客也很有保障，除非屋主10年後不再續約，只要租客支付租金、使用正常，就可以一直續約下去。
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