可租10年的女性「共生公寓」 紅色子房投資包租代管

▲▼紅色子房蘇明俊。(圖/記者陳韋帆攝)

▲紅色子房蘇明俊。(圖/記者陳韋帆攝)

記者陳韋帆/台北報導

房產名人紅色子房蘇明俊擅長開發與投資整合,去年與包租公律師蔡志雄等人,募資1,800萬共同成立「紅色612揪安心」公司,目前有一棟包含2間套房、2間雅房與超大交誼空間的女性共生公寓代表作。。

蘇明俊表示,「包租代管」將是台灣一大潛力市場,但必須具有一定規模才能獲利,以他精算結果,預計至少要60間同時租出5年才能回本;不過對租客而言,因為紅色612與房東簽約基本10年,只要房客不違反合約,都可以安心的至少租到10年起跳。

「包租代管須具備一定規模才能執行」,蘇明俊開頭就說,包租代管是規模經濟,如果數量不夠,公司就容易虧本,而且前期投入的成本,需要一定時間才能回收。

我們做的是包租代管中的「無印良品」。為了打造平價中的精品,與社宅有所區隔,紅色612規劃了好的家具、工班、裝潢等,並以限女性租屋的共生公寓為主軸,甚至在正式租屋前,讓租客們互相認識,打破與一般包租代管的不同模式。

前期投入較一般包租代管高,紅色612要如何回收成本?蘇明俊說,其實未來產業趨勢會因「房價所得比過高」走向「租屋主流」,並最終成為「規模經濟」,所以潛力很大。

蘇明俊進一步分析,其實對於國外而言,尤其是日本,租屋已是稀鬆平常,相對於台灣目前多數人都把租屋作為暫時的心態,他相信,由於目前房價所得比一直過高,且即使目前房市盤整中,但也難以有大跌情況,可預見未來台灣人也會逐漸習慣租屋,成為未來產業趨勢。

那包租代管要如何才能賺錢?蘇明俊表示,以平價的社會住宅包租代管而言,需要量體非常大,以平均每間租金1萬元為例,代管業者抽1成為傭金也就是1千元,那如果以1個業務薪資3萬而言,不算開發成本狀態,至少就要30間才能打平。

但公司營運不僅個人成本,還有稅賦、行政等成本問題,以2倍粗估、養1個業務就要有60間才能真正營運且獲利。

所以蘇明俊將目標轉向「私人」的包租代管,與建商、地主等合作規劃出租,他說,重新規劃房屋,包含裝潢、家具,甚至挑選租客等,為租案提升價值,屋主稍微降低利潤,但租客也租的開心,從中獲取基礎利潤。

與蔡志雄合作的經營模式?蘇明俊表示,因為蔡律師具有法律專業與堅持,所以公司僅挑選合法建物,例如頂加違建絕對不合作,此外,蔡律師過去有許多租屋經驗,目前租客大小問題,蔡律師也都可以第一線解決。

限女性共生公寓的原因,蘇明俊解釋,因為「共生」男女性如果同時居住,當使用到公用空間,例如客廳看電視、餐廳吃飯等,女生難免穿著等就會比較不自在,所以考量過後才會採用這樣的作法,因為在意租客感受,甚至舉辦了入住前與鄰居互動、了解的活動。

由於一切合法、並且規劃好的家具、裝潢等給租客,所以投資的金額必須簽約60間後,買租狀態約5年後才會回本,在與房東簽約部分就都是10年一約,其實相對租客也很有保障,除非屋主10年後不再續約,只要租客支付租金、使用正常,就可以一直續約下去。

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