5.6兆元資金何處去? 金融壽險業鎖定地上權、海外投資

▲▼仲量聯行總經理趙正義。(圖/記者陳佩儀攝)

記者陳韋帆/台北報導

根據「仲量聯行」Q4暨2018年度統計,2018全年商用不動產投資總額高達886億元,已創下近3年來新高。仲量聯行表示,金融、壽險業擁有充分資金,其中又以壽險業者5.6兆資金相當充沛,但台灣缺乏理想投資標的物,也導致部分投資人轉向海外與公有地上權開發案。

仲量聯行表示,因金融壽險業及企業公司投資法人所帶動,2018年第四季主要大型不動產的直接投資額達新台幣331億元。全年投資總額達886億元,為2015年後最高值。因目前市場缺乏具理想投資報酬率的整棟標的物,部分投資人逐漸將注意力轉向預售物件或公有地上權開發。

本季最大兩宗交易極為兩家國內金融業者購買興建中的期貨大樓來做為未來自用總部。綜觀全年交易,2018年主要交易包括「全球人壽」以187億元出售內湖廠辦予「台塑集團」自用奪冠;「陽信銀行」以近77億元投資購買「忠泰建設」在台北市中山區興建中的大樓;「玉山銀行」以60.9億購買「冠德松山地上權」建案。

2018全年主要投資標的以工業用不動產及辦公室為主,前者占年總交易額40%,後者54%;其餘則為零售(4%),飯店或其他類型建物各佔1%。全年最大投資族群為企業公司(63%),其次是金融業者(23%);其餘開發商及壽險業各佔6%、自然人等其他類型2%。今年直接不動產交易主要仍以自用型物件為主;但以往主要為製造業取得自用廠房或土地,這一年則在景氣或消費者消費習慣改變等因素下,包含汽車、旅遊、餐飲業者亦購置不動產投資或自用。

第四季大型土地交易總額達416億元;全年累計土地總交易(含大型地上權開發及政府公開標售)總額達1,463億元。其中各級政府標售公有土地或地上權總額即達324億元;相較2017年約一百億的金額,成長三倍。整年具指標性的地上權案,包括「富邦」78億元投資高雄鼓山區及「元大金控」82億元投資仁愛路空軍總部地上權。仲量聯行表示,代表法人投資方仍積極尋找合適標的物,當前主要商業區內,整棟商辦的供給極為稀少,讓投資方注意力同時轉移至工業地產、公私合作開發等可能。

仲量聯行統計,壽險業者可用於不動產投資餘額於2018年底來到達新台幣5.6兆元,較去年同期成長約12.0%。顯示出市場游資極度充沛,惟目前市場具理想投報率供給有限。投資方除持續積極尋找直接投資標的外,也繼續評估公有土地標售、公共建設投資等可行性,包含促參、土地開發(含招標設定地上權)、公辦都市更新及標租等類型。

仲量聯行表示,綜看全年前十大交易中,國內壽險業者取得台北市辦公標的即佔兩筆;此外,壽險業者亦不斷放眼海外市場,尋找適合的投資標的物,例如2018年第四季時,國內壽險業者購買在德國法蘭克福的投資型商辦公大樓,為國內壽險業者睽違兩年的海外投資。因此2019年地上權、海外投資也將成為金融、壽險業鎖定兩大目標。

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